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从今年1月1日起，《北京市物业服务收费管理办法（试行）》开始执行（以下简称《办法》），对于业主来说，此《办法》有三个要点需要关注：

1.物业不得一次性预收一年以上的物业服务费用（收费周期由物业管理合同及社区管理公约约定，上限是一年）；

2.不再设立普通住宅物业收费基准价格，普通住宅小区和高档住宅小区均实行市场调节价，即由业主（业委会代表全体业主与物业公司约定，并经业主大会表决通过）和物业公司“议价”；

3.北京市经济适用房物业费政府指导基准价最终确定为每建筑平方米每月0.55元，这一价格与调整前大致相当。

不少物管的专业人士，都对《办法》的发布和执行表示了肯定。北京市物业管理商会会长于庆新在接受记者采访时谈到，《办法》的实行是符合市场经济规律的，也顺应了物业管理行业的发展趋势，其对经济适用房物业收费实行政府指导价，也是非常明智的做法，因为对于低收入人群，应该由政府出面制定保障制度。因此，《办法》的执行，在法律、法规的层面上，不存在任何障碍和问题。达文资产管理公司窦勇志副总经理也认为，政府出台这样的规定其实是尊重业主、尊重物业公司的选择权。但是，在《办法》的实际操作层面，我们却听到了各种追问——

追问一 业主、物业，能坐在谈判桌前吗？

声音1立场不同、利益冲突，业主、物业难达协议；

声音2业委会成立难，业主利益无人代言。

在新法规出台前，北京市物业收费标准一直依据1995年颁布的196号文件，北京均豪物业管理公司的张先生说：“196号文件早已滞后于市场。”所以，盼望新的法规出台是大多数物业公司的愿望。北京辰极物业公司的陆经理告诉记者，他们像盼星星、盼月亮一样的盼了三年。但是，当新法规终于揭开面纱后，许多物业公司并没有过多的欣喜，反而是更加茫然。陆经理说：“一直盼着新文件出台，本以为新文件规定的收费标准会更加细化、更加规范，结果却变成了由物业和业主协商制定物业费，这反而加大了操作难度。因为长久以来，物业和业主就是一对矛盾体，特别是在物业收费标准上，往往是业主觉得物业费已经很高了，而物业则觉得是入不敷出。”所以，记者在辰极物业管理的龙腾阁的大厅处看到物业公司在给业主的公告中写道：在业主委员会还未成立的情况下，2006年的物业费仍旧按原来的每建筑平方米每月1.98元执行。

茫然的不仅仅是物业方面，许多业主对此文件也表示不满。朝阳区兴隆家园年近70岁的业主戴女士反映她们的小区物业聘请黑保安管理，导致这里就像是菜市场，人是鱼龙混杂，路是四通八达；家里暖气不暖，楼下绿地已变停车场。兴隆家园的业主一直在积极申请成立业委会，无奈还没成立起来。于是，70% 的业主拒绝交物业费。以目前的情况来说，业主和物业公司之间关系已经很紧张了，双方根本不可能协商解决物业收费的问题。

追问二 执行新政，是否需要第三方介入？

声音1政府、行业协会、律师等，可组织成立价格评估机构；

声音2业主需要谈判专家。

希望出现第三方的价格评估机构，是采访中听到最多的反映。

于庆新认为，信息不对等，导致物业管理中有很多专业环节是业主难以掌握的，而辰极物业公司的陆经理也强调，物业和业主的利益很难依靠双方协商达成一致，所以非常有必要引入第三方的评估机构，由第三方站在中立公正的立场为双方评估出双方认可的收费标准。

美然动力街区的业主张先生认为，政府既然让业主和物业协商决定物业费价格，就应该为这一做法先做好两种准备：一是如果业主和物业无法达成一致，业主决定更换物业时，政府应该支持业主，并在物业强赖着不走时动用行政力量，帮助业主更换物业；二是加强政府的物业管理职责，帮助业主成立价格评估机构，为业主确定物业价格提供依据和专业服务。许多物业公司和业主都认为如果能成立一个由政府、行业协会、工程师、律师和业主等构成的中立评估机构，并有效运作，由双方协商确定价格并不是空谈。

知名物管专家舒可心则认为，物业管理是一个复杂的行业。业主方面如果想和物业通过谈判协商物业费，要么是代表业主的谈判人学的是物业管理专业，要么从事物业管理工作，否则根本不具备谈判的最起码的知识水平。如果业委会成员不符合上述条件，则建议只能通过聘请专家来实现谈判。无论谈判结果如何，不经业主大会超过2/3的人同意，都不是业主大会的决议，因此，都不具有法律效力。

追问三 物业费高低，是业主应关注的核心问题吗？

声音1物业服务，应该一分价钱一分货；

声音2不应因“低价”牺牲居住品质和物业价值。

《办法》的颁布，似乎将业主们的神经，再次集中在敏感的“物业费”上。然而，“价钱”应该成为业主物业维权的核心问题吗？

于庆新谈到，物业管理作为新兴的服务行业，物业和业主在市场经济中就是一种买卖关系。如果物业费按照“越低越好”的价值取向，那就必然会带来很多问题。

前不久，美丽园小区状告物业收费的案子最终以业主胜诉终了，物业费由原来的2.72元降为1.58元，但是就有业主反映，原来一楼一个保安现在变成几个楼一个保安，其他服务也明显不如从前，甚至有业主在反思，业主维权仅仅是在物业费上做文章吗？面临同样问题的还有万泉新新家园的业主，物业费降下来后，保安由原来的160个减到90个，而且个头也从原来的180厘米变为现在的160厘米。

于庆新认为,物业服务的好坏还承担个人不动产的保值和升值的作用。以望京的大西洋新城和湖畔雅居为例，两个楼盘一条马路之隔，同样的开发商、同样的价格，因为物业管理的不同导致前者出租均价是五六千元，而后者是10000元左右。

新康家园业主苏德强女士因为维权和物业公司打了多年交道，就物业费问题和物业公司曾多次交锋。这些经验告诉她，和物业公司是可以就物业费高低进行协商的，但关键是要对物业费的高低有正确的认识。她认为物业管理的好坏不但直接影响着业主们的生活，决定着房屋的价值。因为从长远看，良好的物业服务会使房屋增值，新康家园的二手房价格就比周边一些小区要高出不少。所以，业主们和物业协商费用，并不是越低越好，重要的是质价相符。《办法》之后，业主更应正确理解物业管理的价值，丰富物管专业知识，才能遴选优质的物业服务，并最终保障自己的居住品质、物业价值和合法权益。

谁来赶走坏管家？

有业主开玩笑，新《办法》让业主和物业商量价格，就像让羊去和狼谈判，根本行不通。也有物业的朋友抱怨，现在的业主就恨不得不要物业，自己扫扫地，拔拔草就得了，怎么跟他们谈？难道咱们政府就真的这么浑，拍拍脑袋就想出这么一折？当然不是，早在2004年，政府在196号文之后，就已经允许一些小区自己协商价格，现在只是把这种做法摆到了台面上。

意识的转变往往是最困难的。根据西方的经验，政府应该是有限政府，一个事事都要插手的政府往往限制民众的自由。中国的政府正在经历这样的转变，逐步“还权于民”。中国的百姓也应该适应这样的转变，改变以往那种什么事都“服从领导安排”，积极参与到自我事务管理中来。而参与社区事务，实现社区的自治正是一个良好的开始。同样，物业公司也要适应业主从被管理者上升为平等对话者的现实。

政府的目的就是要让市场说话。市场经济的关键就是优胜劣汰，但目前的物业行业，优未必胜、劣难以汰的现实，会让市场成了哑巴，也可能让协商成为空谈。“劣币驱逐良币”，政府如何保证业主行使更换物业的权利，淘汰“劣币”，就成为协商制度成功的关键。一旦业主可以自由选择物业，物业也可以自由选择业主时，市场才能说话，业主们才可以像选择服装一样选择物业，政府也会像不用制定服装价格一样去为物业价格操心。

所以，当政府要把定价机制还给市场时，它应当也必须履行的职责就是动用行政手段，保证业主自治意志的实现。说白了，就是帮业主赶走坏管家，而不能让管家霸占了业主的家产！