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成都市小区物业服务人员岗位规范指引——设施设备维护篇（完整版）

来源: 发布时间：2023年11月02日

成都市小区物业服务人员岗位规范指引

——设施设备维护篇

（文末附设计文件下载链接）


物业服务人员是参与基层社会治理、建设幸福美好家园的重要力量，其职责是依法依约履行对业主的物业服务承诺。物业服务人员的一言一行都代表着物业服务行业的形象，应当以不断满足业主日益增长的美好生活需要为奋斗目标，用心用情解决好业主急难愁盼问题，以实际行动展现新时代成都物业人的专业价值、职业价值和社会价值，为谱写中国式现代化万千气象的成都篇章增添物业力量、彰显物业担当。


























职业道德



严格遵守法律法规规定，严格履行物业合同约定，严格执行行业自律规范，充分尊重并维护业主的合法权益，诚实守信、爱岗敬业，坚持原则、实事求是，忠于职责、严于律己，以良好的工作态度和严谨的工作作风做好本职工作，自觉接受政府主管部门、行业自律组织和广大业主的监督。


























岗位形象



在工作岗位上应保持良好的职业形象和精神风貌，按岗位要求着工作服、佩戴工作证牌，时刻保持仪容仪表干净整洁。坚持微笑服务、文明用语，多用敬语、谦称，与人交流热情周到、礼貌诚恳、不卑不亢、专业严谨。随时保持工作岗位及服务区域的物品摆放整齐、环境干净整洁。


























服务意识



牢记服务宗旨、践行服务承诺、履行岗位职责，坚定职业信念、培养职业感情、磨炼职业意志、提高职业技能，敢于直面问题、勇于担当作为，坚决杜绝懒散拖沓，面对问题不拐弯、不绕行，碰到问题找方法、寻路径。弘扬正气、抵制陋习，敢于劝阻和制止损害业主合法权益的行为。


























岗位规范
















（一）共用部位维护
1.应按小区共用部位维护管理计划和方案定期对房屋主体结构、附属构筑物、外立面等进行巡查，巡查情况及时记录存档。2.巡查中应主要关注高空坠物，康体设施是否松动、损坏，附属设施的保护措施是否缺失等，针对发现的问题应制定维修计划并实施。3.若发现涉及人身安全的风险隐患应及时报告相关部门并采取合理的防护措施及排险工作；不能及时排除的，应设置警戒，并书面向业主、物业使用人说明情况。
4.雷暴、强降水、大风等恶劣天气前后，应及时组织共用部位专项检查、排除安全隐患。
（二）维护作业要求
1.进行共用部位维护作业前应提前告知相应业主，并在现场设置作业标识，对可能影响他人安全的，还应 对施工区域进行围蔽。
2.进行高处作业、动火作业、土方作业、带电作业、密闭空间作业、有害气体作业、金属切割作业应明确作业的危险因素、防护措施和劳动保护要求，并明确作业过程的安全管理责任人，同时做好技术、安全交底。
3.高处作业应遵循“先防护，后施工，无防护，不施工”的基本原则，禁止身患疾病及饮酒人员从事高处作业，禁止在大风、暴雨、大雾等恶劣天气从事高处作业。
（三）上门维修服务
1.接单后应与业主沟通服务详细内容及预约服务时间，并按约定准时上门提供服务。
2.服务前，应再次与业主确认上门维修服务内容、标准及费用，开展维修服务工作。
3.服务完成后，应清理现场，物品恢复原状，邀请业主对服务结果进行确认并礼貌离场。
4.服务过程注意保护业主财产，忌借用甚至损坏业主家中工具、物品，禁止收受业主财物。
（四）装饰装修管理
1.应按照装饰装修管理服务协议实施管理，现场巡查时若发现不符合国家相关规定和协议相关约定的行为，如拆改建筑主体和承重结构、侵占公共空间等，应及时履行劝阻、报告义务。
2.装修期间产生装修垃圾且业主委托清运的，应在指定地点临时堆放并围蔽，定期清运；业主自行清运的，应采用袋装运输或密闭运输的方式清运。
3.装修工程竣工后，应按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和协议的，应要求装修人和装饰装修企业纠正，并做好记录。
（五）设备机房管理
1.设备机房应常闭落锁，钥匙由专人保管，非工作人员未经允许不得进入，经允许进入时应登记。
2.应按相关规定在明显易取位置配备消防灭火器材，定期检查器材完好情况。严禁违规存放易燃、易爆、危险物品。
3.设备机房通风设施、消防设施、照明应保持完好，温度、湿度应符合相关规定，设施设备房应按要求采取必要的防鼠措施。
4.设备机房内应整洁有序，保持清洁，无杂物，无积水，不得乱拉乱接线路。
（六）电梯安全管理
1.未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得使用。电梯使用标志、安全注意事项和警示标志应置于电梯显著位置，并保证齐全有效。
2.应依法依规履行使用单位安全管理职责，对电梯进行日常巡检，对维保作业和维保人员持证情况进行监督管理，发现问题立即通知电梯维保单位处理。
3.应要求电梯维保单位按年度制定电梯维保计划和方案，并按电梯维保合同约定进行监督检查；作业结束后，应要求电梯维保单位出具电梯维保记录，并对维保内容和质量作验收确认，相关记录存档。
（七）电力系统维护
1.应按要求定期检查配电箱和线路、控制柜、发电机等设备运行状况，定期进行养护。
2.变配电设备应按要求定期巡查，用电峰段应增加巡查频次，重点检查有无温升异常、放电、异味等现象。
3.后备电源保持功能完好，应按照有关规程、规范和标准的要求，定期进行安全检查、预防性试验、启机试验和切换装置的切换试验。
4.发现设备运行参数有异常，应立即查找原因进行处理，严禁带故障运行。与电网有调度关系的操作、事故处理等需取得供电企业的许可后执行，相关沟通过程应启用录音设备。
5.因变配电系统检修等原因需要停电时，应提前24小时通知相关业主、物业使用人。因特殊情况突然停电，应做好解释工作。
（八）给排水系统维护
1.应按要求定期检查供水设施、排水设施、污水泵、化粪池、隔油池等状况，确保运行正常，有跑冒滴漏现象及时解决。
2.给排水设施设备巡查作业应符合相关要求。雨季及汛期宜适当增加巡查频次，雨季及汛期前宜对给排水设施设备作全面检查；雷雨天气或洪涝灾害时，应重点监视集水坑及排水泵、雨水管路系统。
3.给排水设施设备应定期维护保养，有水池、水箱的二次供水设施应按规定清洗、消毒，水质应符合国家标准及卫生规范。
4.生活水箱盖应上锁且密封严实，通气管和溢水管加装耐腐蚀网罩。
（九）消防系统维护
1.应严格遵守消防控制室、消防泵房、风机房的消防安全管理制度和安全操作规程，确保及时发现并准确处置火灾和故障报警。
2.消防控制室应严格落实24小时专人值班，值班人员持证上岗并熟练掌握火警处置程序和要求，按规定检查自动消防设施、联动控制设备运行情况，确保其处于正常工作状态。
3.应熟练掌握灭火器材的使用方法，按要求对消防设施、器材进行检测、维护保养，确保完好有效。
4.应要求自动消防设施维护保养单位按年度制定自动消防设施维护保养计划和方案，并按自动消防设施维护保养合同约定对维护保养作业进行监督检查；维护保养作业结束后，应要求自动消防设施维护保养单位出具维护保养报告，并对维护保养内容和质量作验收确认，相关记录存档。




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