《北京市物业服务收费管理办法(试行)》出台———
今后，物业管理小区的服务收费由物业管理公司和业主共同协商确定。这是近日出台的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》中规定的重点内容。困扰京城物业管理行业十几年的收费问题真的能够迎刃而解吗？“业主有权利依据市场情况与物业公司商议物业费的高低”是否意味着在社区当中，业主的主导地位将得到有力的提升，真正地当家做主？随着新收费办法的实施，记者对一些小区以及相关人士进行了采访。
■物业费物业管理艰难之源
众所周知，物业管理行业在北京从出现到目前只有十几年的历史，物业管理纠纷中，50%以上是由于服务收费所引发的。在诸多披露出来的案例当中，我们往往能看到这样的新闻：业主由于不满物业管理收费高而拒绝缴纳管理费，物业管理公司强行对欠费家庭进行断水断电；物业管理公司将拒不缴纳物业管理费的业主告上法庭，由于逾期没有缴纳，法院进入欠费业主家庭，实行强制执行；由于物业管理费问题得不到解决，业主将车辆停于小区门口，造成交通堵塞……
作为社区主体的物业管理公司和业主，一个提供服务收取管理费，一个享受服务支付管理费，为什么会有如此多的纠纷存在？真正的根源在哪里？亚运村某小区物业管理公司总经理聂先生说，物业管理费越低越好，服务档次越高越好，是购房者的普遍心理。同时，现实生活中的确存在着某些物业管理公司不遵守国家规定的收费标准、胡乱提价或私自定价的现象。由于上述问题的存在，很多购房者往往对物业管理公司采取不信任的态度，认为他们光收费不服务或少服务。
“企业要讲经济效益，赔血本的事情我们是不能干的。”这是京城一物业公司总经理在一次物业管理招标会上说的一句话。因为企业不可能做亏本的买卖，低价取得项目的后果只能是压缩服务成本，管理的结果将是“一年新、两年旧、三年破”，最大的受害者将是广大业主，其次是物业管理行业自身。他举例说，如果将物业形容成一辆汽车，按理该用高标号油，车主为了图便宜便烧低标号油，表面看车似乎也能开，但汽车的正常寿命将大打折扣。
据了解，根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。
针对这个《办法》，聂先生说，有关部门的初衷是为了以一个收费规范去约定物业管理社区的收费行为，但由于各个小区的具体情况不同，市场的变化也非常快，因此，有时候政策的调整赶不上瞬息万变的市场，以至于纠纷不断，无规可循。从这种层面上讲，物业管理费问题是物业管理举步维艰的根源所在。
■议价制十年积淀一朝迸发
2005年12月28日，新的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》出台，标志着北京物业管理行业将进入议价制的轨道，物业管理费用的高低完全由物业管理公司和社区业主间进行协商。
按发改委有关负责人说法是“不如交给市场，让参与者自主协商”。议价制度的出台，受到了众多物业管理公司和业主的支持。北京市物业管理商会会长于庆新在接受本报记者采访时表示，政府有关部门出台议价制收费办法，完全是基于这些年来北京物业管理行业中自发形成的惯例所致。有关部门是顺应了市场发展的潮流，将真正的自主权交给了当事双方，而不是通过行政的手段去支配和制约市场，这是物业管理行业一次里程碑式的变革。据了解，其实在目前的物业管理当中，协商制已经普遍存在，可以说从物业管理行业在北京兴起的时候就有了，任何一家小区一旦更换物业管理公司，首先进行的就是业主委员会与新公司之间关于物业管理费、物业管理服务内容、双方需要各自遵守的问题等等进行协商，可以说，在民间，这种协商制已经成为解决物业问题的一种必须的手段。
于庆新介绍，前不久，政府有关部门试行了指导价制度，规定物业管理收费根据小区的不同情况，都按照0.98元的指导价上下浮动，这个政策受到了多方指摘，尤其是高档物业社区方面的反对。
某高档社区的物业负责人说，对于中高档项目，业主对“服务好不好”，相对于“物业管理费贵不贵”更关注。他们认为，物业管理费不是交多少的问题，而是值不值的问题。对于“一刀切”的指导价，意味着忽视了物业管理服务的重要性而简单地注重了平息矛盾，这种做法显然是不符合市场规律的。果然没过多久，这个指导价制度便无疾而终了。
据了解，此次议价制度的出台，就是基于指导价制度的失败，经过调研与探讨，有关部门索性放权给了物业管理的真正主体，由市场去决定他们的收费。
而北京出台这样的政策，在全国物业管理行业产生了巨大的影响。于庆新告诉记者，相对成熟较早的上海、深圳的物业管理业界，纷纷对议价制抱以支持的态度，认为北京此举走在了全国前头，会给其他地区的物业管理行业带来借鉴意义。因为目前在上海、深圳等地，虽然市场化程度较早，但仍然执行的是“一刀切”的指导定价，业主只有选择权而没有参与权，像北京“谁的房谁做主”才是物业管理真正的趋势所在。
■新办法虽是良策尚需磨合
跟大多数好的政策一样，都会面临着许多亟待解决的问题，议价制度只是给迷茫中的物业管理行业提出了一个切实可行的道路，而如何走好这一步，却是摆在开发商、物业管理公司、业主面前的一道待解的课题。
“新收费办法”规定，物业服务的收费标准由业主大会也就是全体业主决定。北京市物业管理部门一位负责人表示，在社区业主大会成立之前，物业管理公司通常由开发商指定，物业收费也由其单方制定，对于前期收费，业主根本没有“讨价还价”的余地。这就需要开发商在选定物业管理公司之前就与业主进行沟通，甚至一起参与物业管理公司的竞标，但在目前看来，这样的事例非常少。
也就是说，业主真正参与议价制往往会出现在更换物业管理公司的时候。怎样解决这种尴尬局面是需要探讨的问题。
还有一个问题是，目前全市有4000多个小区，却只有300多个业主委员会。也就是说，绝大多数没有业委会的小区业主现在根本不能议价。这是整个物业管理行业的现状，一个好的政策面对的是一个相对未成熟的行业，真可谓“巧妇难为无米之炊”。
“但无论如何，政府有关部门已经按照市场原则将选择和参与权交给了社区中的双方，那么当事者们也应当按照市场的规则和规律去自我调节，总之，让业主做主已经是物业管理行业的大势所趋。”这位物业管理部门负责人说。
北京市物业服务收费管理办法（试行）摘要
■政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争；促进物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。
■本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。
实行市场调节价的物业服务收费，收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定基准价标准及浮动幅度，两年公布一次。
■经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。
■实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。
■实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。
■实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
■实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
■执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价。
■利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
■业主按照房屋买卖合同约定的交付期开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
■物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费用。
■业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，服从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
■物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
■物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
■物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。
