为衔接住房城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》，细化《四川省物业管理条例》对于物业管理区域业主大会设立、业主委员会选举等所作的原则规定，解决当前业主大会成立难、业主委员会运作不规范等突出问题，近日，四川省住房和城乡建设厅制定了《四川省业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》），将于2016年8月1日起在我省范围内施行，以指导全省业主大会和业主委员会活动，充分发挥业主大会和业主委员会在物业管理活动中的积极作用。

《指导规则》借鉴其他省市的立法成果，充分吸收省内成都、南充等地的管理经验，结合我省实际，提出具有针对性、可操作性的举措和办法，既有长远制度设计，也解决当前实际问题。《指导规则》分为总则、业主大会成立、业主大会活动、业主委员会、指导监督和附则等，共六章59个条目，重点着眼于建立健全权责一致、依法有序的业主自我管理机制，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，为减少和解决物业管理纠纷提供了依据。

《指导规则》更加注重科学性、操作性和前瞻性，有五大亮点。

一是对业主委员会备案程序和要求进行细化。《指导规则》规定业主委员会持筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告、业主大会决议、业主委员会委员名单等向物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案，明确街道办事处（乡、镇人民政府）办理备案手续时限是15个工作日，破解业主委员会备案难现象，切实指导当前业主委员会备案工作中遇到的突出问题。

二是倡导公益律师为业主大会成立和活动提供法律服务工作。《指导规则》鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务，规定街道办事处（乡、镇人民政府）可指定具有专业知识和服务能力的律师或者其他人员协助筹备组参与筹备相关工作，规定业主委员会主任当选的条件之一是应当熟悉物业管理相关法律、法规、规章、政策和标准。创新性地将法律人才、法律知识的掌握引入具体规定，对业主大会与业主委员会的成立和活动，具有较强的引导性。

三是规定相关资料的移交制度。目前一些地方存在着业主委员会委员资格终止或业主委员会换届后，拒不移交印章、相关财物和档案资料的违法违规情形，导致业主委员会工作难以开展，影响物业管理区域内物业管理活动正常进行。《指导规则》明确了因物业管理区域调整等原因导致业主大会、业主委员会解散的、业主大会会议选举产生出新一届业主委员会、业主委员会委员资格终止或被罢免的、业主委员会委员集体提出辞职等几种情形下相关档案资料、凭证、印章及其他财物账目的具体移交方式和拒不移交情形下的强制措施。

四是对业主被选举权的限制。《指导规则》规定业主有侵害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用、违法拆改建筑结构装修、违法搭建、占用公共空间与园林绿地、非法“住改商”、损害相邻权利人合法权益、非法组织集会等，业主大会应当在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权的行使予以限制。强化法律法规、管理规约和业主大会议事规则对业主具有的约束性。

五是细化组织召开业主大会临时会议的情形。规定经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主向业主委员会书面提议、物业管理区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理、业主委员会委员缺额人数超过委员总数二分之一以上或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任等情形发生时，业主委员会应当在20日以内组织召开业主大会临时会议，更加有力保障业主权利。