成房发〔2005〕

73号各区（市）县房产管理局（办、所）：
    为认真贯彻落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》精神,加强房地产市场宏观调控，切实保障房地产开发企业与购房者的合法权益，营造公平、公开、公正、透明的市场环境，促进我市房地产市场的持续健康发展, 根据建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，决定进一步加强对商品房销售的管理。现将有关事项通知如下： 

    一、严格执行商品房预售许可证制度。房地产开发企业取得商品房预售许可证前，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”、“排号认购”、“摇号认购”、“指向特定房产项目的会员制、VIP卡”等任何形式变相无证预售商品房，不得向购房者收取排号登记费、诚意金、认购费等任何含有预订款性质的费用。

    二、房地产开发企业必须按规定在商品房销售现场明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、商品房预售许可证、商品房买卖合同示范文本等商品房销售的有关文件、文本以及相关规划图纸。

    三、实行购房实名制。购房者或其代理人应当提供购房者的合法有效的身份证件，未提供合法有效的身份证件的，房地产开发企业不得与其签订订购协议书和购房合同。

    四、禁止期房转让。商品房预购人不得将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在商品房预购人取得房屋所有权证之前，房产管理部门不得为其办理转让手续。房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房产管理部门不得为其办理房屋权属登记手续。在取得房屋所有权证前，因故确需退房的，商品房买卖双方应按商品房买卖合同约定办理退房手续，房产管理部门应严格审查退房的资金凭证和相关资料。
    房地产开发企业与购房者在签订商品房买卖合同后，应即时在网上与房产管理部门进行联网登记备案。

    五、房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可发布房地产项目的预售和现售广告；不得在取得商品房预售许可证前以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告。在商品房预售广告中应当使用规范的房地产项目名称，对房屋用途、价格、地理位置等应作准确的表述。不得含有风水、占卜等内容，不得在房地产广告中发布含有融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

    六、房地产开发企业应当确保和维护购房者的知情权。不得发布不实的价格和销售进度信息，诱导购房者争购。已抵押房屋在销售时应当告知购房者，不得隐瞒；已销售的房屋，房地产开发企业不得再行设定抵押。严禁“一房多卖”。

    七、房地产开发企业应当按照GB/T17986-2000《房产测量规范》规定的商品房面积计算标准和办法计算房屋面积，不得在房屋套内面积与分摊的共有面积计算中弄虚作假，短斤少两；房地产开发企业必须在销售现场向购房者明示房屋面积的测算报告。

    八、房地产开发企业不得设定侵害购房者合法权益的霸王条款；订立商品房买卖合同中，不得故意涂改、删改合同中规定的保护购房者合法权益的条款内容。配套设施的权利归属在商品房买卖合同中应予明确。
    采取先订购后签约方式销售商品房的，订购协议应体现商品房买卖合同的主要内容，如与商品房买卖合同的主要内容不一致的，购房者有权提出退房。

    九、房地产开发企业应严格按照向房产管理部门提交的商品房销售方案销售商品房。禁止蓄意囤积房源、变相哄抬房价等扰乱房地产市场的行为。

    十、严格规范房地产中介代理行为。房地产中介代理机构在取得工商营业执照后1个月内应到所在地房产管理部门备案。受托房地产中介机构应与委托的房地产开发企业签订书面委托合同，严格按照委托的权限、内容从事经营活动，不得超出委托的权限。在签订的商品房买卖合同中除须有房地产开发企业、购房者的签章外，代理中介机构与房地产经纪人也应在合同上签章。房地产中介代理机构应严格遵守商品房销售的有关规定，不得发布不实价格和销售进度信息，诱导购房者争购。受托中介机构不得收取佣金以外的其他费用。

    十一、各区（市）县房产管理部门应加强对商品房的销售管理，对违反上述规定的房地产开发企业、中介代理机构，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》、建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》等法律、法规规章给予处罚，对其不良记录列入房地产信用档案，并通过新闻媒体予以曝光。



                                                                               二○○五年六月十五日