关于保障改造后旧住宅区推行物业管理工作的指导意见


　　一、总体目标和改造实施范围
    1、总体目标：改造工作完成后，旧住宅区要基本恢复管理运行功能，并适应引入社会化、专业化、市场化的物业管理新机制的需要。
    2、2005年改造实施范围：在对本辖区进行普查基础上，对市政府《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》（成府发[98]65号）施行（1998年5月18日）之前已建成并交付使用的、建筑面积在2万平方米以上的、未推行专业化物业管理的住宅区（含组团），改造完成60%。

    二、物业管理承接要求
    改造后的旧住宅区（含组团），应确保物业管理机制的顺利引入和稳定、有效运转，达到物业管理的相关承接要求。
    （一）通过项目验收
项目验收分为工程质量验收和综合改造验收两部分。
    1、工程质量验收：房屋维修工程竣工后，应通过有关单位对改造房屋单体和项目质量的竣工验收，施工企业应按规定负责落实质量保修责任。
    2、综合改造验收：对通过工程质量验收的项目，还应通过有关部门及业主委员会、物业管理单位的综合改造项目验收，验收内容包括房屋综合改造的质量复查、住宅区环境综合验收、实施单位的服务质量情况、工程资料归档情况等。
   （二）物业管理的相关承接要求
    1.环境方面 
    住宅区透绿、美观，同时满足封闭式管理需要；外墙整洁、完好、无渗漏，排水组织顺畅；单元楼道内墙涂料刷新，单元楼道扶手、扶栏油漆刷新；管道不渗漏、不堵塞，安装平直、牢固，坡度符合要求；绿地率达20%以上，植物搭配合理，绿地无斑秃，开展垂直、屋顶绿化有成效；住宅区内无违章乱搭、乱建；垃圾房、封闭式垃圾箱等设施满足垃圾袋装化管理要求；
    2.道路和住宅区交通方面
    路面平整，排水畅通，强度符合要求；停车位不少于1个/3户，有共用的非机动车停放场所；基本实现车辆集中、有序停放；
    3.共用设施设备方面
    安全防范设施（对讲、监控、巡更系统等）不少于一项；水、电、气安装一户一表；雨、污水分流排水，住宅区内排水管道畅通；窨井盖、圈完好并有通用颜色标识；化粪池已清淘；宣传栏、告示牌设置醒目、位置合理；路灯、楼道灯等公共照明设施正常使用；供水、消防、电信、邮政、广电、燃气等管线和设施设备完好、运行正常、安装规范；
    4.配套设施方面
　　公建配套设施使用功能正常，无擅自改变使用用途；物业管理用房满足住宅区服务与管理的需要，可参照市规划局、市房管局《物业管理用房规划建设管理若干规定（试行）》配置；有宣传栏等社区文化建设阵地，住宅区出入口有告示牌、住宅区平面示意图，公共标识明显、规范；根据情况，配置一定的文、卫 、体、娱等设施场地。

    四、物业管理移交
    旧住宅区综合整治完成后，整治实施单位应按照《物业管理条例》规定，依法办理物业管理移交手续。
    1.移交内容：整治后应移交相关资料和物业管理用房等。相关资料包括移交完整的竣工资料：修缮设计、修缮方案、工程合同、质量验收、主要材料质保证明（屋面防水材料、外墙涂料、上水管道等）、使用说明、设施设备安装、使用、维保技术资料等相关文件及施工前后照片、录像等资料；物业管理用房包括：物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。
    2.移交办理：住宅区经整治后，由整治实施单位依法向业主大会的执行机构业主委员会（或业主大会选聘的物管企业）办理物业管理移交。

                                                                                二○○五年四月四日