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物业百问百答⑤ | 如何使用维修资金?使用维修资金,如何确定施工单位?答案看这里

来源: 发布时间:2023年11月13日

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如何使用维修资金?

使用维修资金,如何确定施工单位?

使用申请人对维修资金使用过程中的审价结果有异议如何处理?

......


为帮助群众依法、理性、有序的

参与物业管理活动

有效解决在物业服务过程中遇到的问题

成都市住建局对工作中受理的

群众反映问题和诉求进行了梳理

并编印了《物业常见问题100问》

今天进行第五期的解答


一起来看

↓↓↓



1

问:维修资金使用分几种类型?具体包括哪些阶段?

答:维修资金使用分为正常使用授权使用应急使用三种类型。

正常使用是指经分摊列支范围内业主对使用方案依法表决后的使用;授权使用是指按照专项维修资金管理公约或应急使用预案约定授权的使用;应急使用指未建立应急使用预案或专项维修资金管理公约的建筑区划,按照《成都市住宅专项维修资金管理办法》(市政府令第195号)第三十条规定进行排危除险的使用。

以正常使用为例,主要包括以下阶:

准备阶段(包括出现维修情形并报告、使用维修资金动议、询价)

申请备案阶段(包括创建工程项目电梯技术核查或安全评估、选取施工单位、预算审核拟定和审核并公示使用方案、组织业主表决、签订施工合同、引入施工过程监理服务、使用备案、预算资金拨付)

施工阶段

竣工验收阶段

结算阶段(包括结算审核、资金拨付)

授权使用、应急使用除无“组织业主表决”程序外,其余程序与正常使用相同。



2

问:当小区共用部位、共用设施设备出现维修情形时,该如何报告? 报告后什么时候有结果?

答:出现维修情形后,根据发现主体不同,采用以下报告程序:

1、业主或维保单位发现的,应向物业服务企业报告,没有物业服务企业的,应向业主委员会(物业管理委员会)报告,没有业主委员会(物业管理委员会 ),应向属地社区或街道办事处(镇人民政府)报告;

2、物业服务企业发现的,应向业主委员会(物业管理委员会)报告,没有业主委员会(物业管理委员会 )的,应向属地社区或街道办事处(镇人民政府 )报告。

业主委员会(物业管理委员会)、属地社区或街道办事处(镇人民政府)等相关主体应当在接到维修情形报告后2个工作日内,反馈处理意见,并就是否需要动用维修资金进行动议。



3

问:如需使用维修资金,如何确定施工单位?

答:确定施工单位一共有两种方式,一是择优选取,二是招标选取,具体确定方式如下:

1、择优选取建筑区划同一分摊范围内单项或累计预算金额在50万元(不含)以下的正常使用、授权使用、应急使用,50万元(含)以上的授权使用、应急使用,使用申请人应当提供不少于3家候选施工单位,供业主代表通过择优选取方式产生施工单位,参与选取施工单位的业主代表应当对择优选取产生的结果进行签字确认。

2、招标选取。建筑区划同一分摊范围内单项或累计预算金额在50万元(含)以上的正常使用,应当引入专户管理银行提供的招标选取施工单位代理服务,通过招标方式选取施工单位。



4

问:维修资金的使用表决主要有哪些方式?

答:除采用线下纸表决方式外,属地区(市)县住建行政主管部门应加强宣传指导,对维修资金系统中具备条件的建筑区划,在征集业主表决意见时,推行通过“天府市民云APP”“成都住建”微信公众号、手持表决终端进行线上表决



5

问:维修资金使用过程中,需要引入哪些第三方监督服务?

答:在维修资金使用阶段引入的第三方监督服务有招标选取施工单位代理服务、工程造价审核服务、施工过程监理服务、第三方电梯技术核查(电梯安全评估)服务等,根据《成都市住宅专项维修资金管理办法》(市政府令第195号),以上第三方监督服务机构由专户管理银行提供。



6

问:如何选取第三方监督服务机构?

答:除第三方电梯技术核查(电梯安全评估)服务外,针对维修资金使用阶段引入的招标选取施工单位代理服务、工程造价审核服务、施工过程监理服务,由专户管理银行分别提供不少于8家第三方监督服务机构,供使用申请人在维修资金系统中进行随机选择。



7

问:除第三方监督服务机构监督外,业主是否可以对维修资金的使用进行监督?

答:可以。在维修资金使用过程中,使用申请人应当主动接受业主的监督,并鼓励有法律、建设工程等专业背景的业主和有意愿参与维修过程监督的业主作为业主代表,积极参与维修资金使用全过程的监督。



8

问:维修资金使用过程中,使用申请人对审价结果有异议如何处理?

答:使用申请人如对工程造价审核机构出具的预算审核或结算审核结果有异议,可在维修资金系统中申请随机选取其他工程造价审核机构进行再次审价,并加强与工程造价审核机构的沟通协调,最终审价结果以第二次审价结果为准。



9

问:维修资金使用过程中,相关主体出现违法违规行为如何处理?

答:市、区(市)县住建行政主管部门每季度对维修资金使用涉及的业主委员会、物业服务企业、施工单位、第三方监督服务机构等的违法违规行为,通过官方网站、微信公众号、本地媒体等渠道进行公开曝光,纳入台账管理,除按照《办法》相关规定对被公开曝光的相关主体进行处罚或处理外,还应当采取以下惩处措施处理:

1、涉及业主委员会的,应当对其进行约谈、通报,并抄送属地街道办事处(镇人民政府)依法依规进行处理;

2、涉及物业服务企业的,应当对其进行约谈、通报,并纳入信用记分管理;

3、涉及施工单位的,应当对其进行约谈、通报,要求使用申请人不得将被公开曝光的施工单位选取为施工方,并将电梯、供配电系统维修等施工单位的违法违规行为抄告行业主管部门依法依规进行处理;

4、涉及第三方监督服务机构的,应当纳入市住建行政主管部门对专户管理银行的考核管理,并要求专户管理银行不得将其纳入本银行相关采购范围。



10

问:维修资金是否可以用于购买“电梯综合保险”?

答:可以。根据市住建局、市市场监管局、市金融监管局《关于推广“保险+服务+物联网”电梯维保维修新模式 保障电梯安全运行的实施意见》(成住建发[2020]144号)文件规定,鼓励已建立维修资金的建筑区划,组织受益分摊范围内的业主依法表决通过后,以维修资金作为“电梯维修保障”的保费,购买“电梯综合保险”(主要用于购买其中的电梯维修保险部分)。充分利用保险理赔响应快、维修及时等优点,提高维修资金使用效率。