成都市物业管理专家库成员继续教育暨候聘人资格考试
（法律法规政策部分）
一、填空题：（每空0.2分，总计20分）
1、根据《中华人民共和国宪法》规定，城市的土地属于 所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于 所有的以外，属于 所有。国家保护公民合法的 、 、
和其他合法财产的所有权。
2、根据《中华人民共和国民法通则》规定，法人是具有 能力和 能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的 。企业法人应当在 的经营范围内从事经营。财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有 、 、 和 的权利。财产共有中的按份共有人按照各自的 ，对共有财产分享权利，分担义务；共同共有人对 享有权利，承担义务。
3、根据《中华人民共和国物权法》规定，物权是指权利人依法对特定的 享有 和 的权利，包括 、 和 。不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法 ，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书记载的事项，应当与 一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以
为准。
4、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等 享有所有权，对专有部分以外的 享有共有和共同管理的权利，并不得以放弃该权利不 。
5、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定 ，物业所在地的区、县 或者 、 ，应当
或者 ，并 全体业主；当该决定侵害业主合法权益的， 可以请求 予以 。
6、建筑区划内的道路，属于 ，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地。属于 ，但属于城镇公共绿地或者
的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于 。占有业主共有的场地用于停放汽车的车位，属于 。
7、投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，情节严重的，或者招标人与投标人串通投标，损害国家、集体、公民的合法利益的，处 年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
8、强买强卖商品，强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务的，由公安机关处 日以上 日以下拘留，并处 元以上 元以下罚款；情节将轻的，处5日以下拘留或者500元以下罚款。
9、符合条件的小型微利企业，减按 的税率征收企业所得税。
10、建立劳动关系，应当订立 。用人单位与劳动者在用工前订立书面劳动合同，劳动关系自 之日起建立。劳动合同分为 劳动合同、 劳动合同和
的劳动合同。用人单位自用工之日起 不与劳动者订立书面劳动合同的，视为用人单位与劳动者已订立 劳动合同。
11、多层和高层建筑应当设置 垃圾通道或者 设施，并修建 通道，城市街道两侧，居住区或者人流密集地区，应当设置封闭式 、果皮箱等设施。
12、用户应当安装用电 装置。用户使用的电力、电量，以
依法认可的用电计量装置的记录为准。用电计量装置，应当安装在供电设施与受电设施的 处。安装在用户处的用电计量装置，由 负责保护。
13、在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（1）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 年；（2）电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 年；商品房公共部位的保修期自 正式移交 之日起计算，修复费用由 承担。
14、国家对从事物业管理活动的企业实行 制度，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得 。
15、特种设备使用单位应当制定特种设备的事故 和
。电梯应当至少每 日进行一次清运、润滑和检查。电梯的日常维护保养单位，应当对其维护保养的电梯的 负责。
16、成片开发的居民住宅区内部的室外消防设施的维护和管理，由 、 或其委托的 负责，维护和管理人应当保证 间距和 的有效使用。非住宅建筑物涉及消防安全的内部装饰装修或者用途变更、消防设施变更和改造，应当向当地公安消防机构申报，经 和 后，才能投入使用。发生火灾时， 应当负责火场警戒和维护通往火场的交通要道的秩序。
17、城市临街的各种建筑物、构筑物，未经批准，任何单位和个人不准破墙开店，搭设棚房、改建 ，不准在 、窗外悬挂或堆放有碍市容景观的物品。城区街道两旁实行包 、
、 的“门前三包”责任制。
18、零星装修或维修房屋等产生的建筑垃圾，应堆放到 指定的临时停放点，由 负责组织清运，清运费用按
收取。
19、城镇居民和职工在房屋庭院土地使用权范围自种自管的树木，归
所有。新建和增加用地面积的扩建项目，绿化用地所占建设用地面积按以下比例确定：新开发区建设不低于 ，居住小区人均公共绿地不低于 平方米。
20、物业服务企业应当将住宅室内装饰工程的 和
告知 和装修人委托的 。装修人、装饰装修企业应当与物业服务企业签订 协议，禁止物业服务企业向装修人指派 或者强行 。
一、 填空题（答案）
1) 国家、国家、集体、收入、储蓄、房屋
2) 民事权利、民事行为、组织、核准登记、占有、使用、收益、处分、份额、共有财产
3) 物、直接支配、排他、所有权、用益物权、担保物权、登记、不动产登记薄、不动产登记薄
4) 专有部分、共有部分、权利、义务
5) 人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、业主、人民法院、撤销
6) 业主共有、业主共有、明示属于个人、业主共有、业主共有
7) 3
8) 5、10、200、500
9) 20%
10) 书面劳动合同、用工、固定期限、无固定期限、以完成一定工作任务为期限、满一年、无固定期限
11) 封闭式、垃圾贮存、清运车辆、垃圾容器
12) 电计量、计量检查机构、产权分界处、用户
13) 5、2、物业管理经营者、房地产经营者
14) 资质管理、职业资格证书
15) 应急措施、救援预案、15、安全性能
16) 业主、使用单位、物业管理单位、防火、消防扑救面、公安消防机构、审核、验收合格、公安机关
17) 阳台、阳台、门前卫生、绿化、秩序
18) 街道办事处（镇人民政府）、街道办事处（镇人民政府）、规定标准
19) 个人、30%、1
20) 禁止行为、注意事项、装饰装修企业、住宅内装饰装修管理服务协议、装饰装修企业、推销装饰装修材料
二、选择题：（本部分题不分单选、多选，每题中少选、多选的，均不得分。每题1.5分，共30分）
1、法人应当具备的条件：（ ）
（１）依法设立；（２）有必要的财产或者经费；（３）有自己的名称、组织机构和场所；（４）能够独立承担民事责任；（５）可以独立对外签合同；（６）可以独立对外进行投资、经营。
２、承担民事责任的方式：（ ）
（１）停止侵害；（２）排除妨碍；（３）消除危险；（４）返还财产；（５）恢复原状；（６）赔偿损失；（７）支付违约金。
３、在物业管理活动中，由业主共同决定的事项有：（ ）
（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘或者解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）确定业主大会、业主委员会印章管理与使用；（8）确定物业相关共有部分收益及其分配。
4、对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵害他人合法权益的行为，有权依照法律法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的主体，是下列哪些？（ ）
（1）业主；（2）业主大会；（3）业主委员会；（4）物业服务企业；（5）开发建设单位；（6）街道办事处；（7）房产管理部门；（8）城管部门。
5、在成都，街道办事处、乡（镇）人民政府在物业管理活动中的职责有：（ ）
（1）组织、指导辖区内业主依法设立业主大会；（2）协调物业管理与社区建设之间的关系；（3）配合调解物业管理中的投诉；（4）指导监督业主大会、业主委员会依法履职；（5）提出新建建筑区划划分意见；（6）参与建筑区划划分方案拟定；（7）审核物业服务企业资质；（8）监督物业服务合同履行。
6、《成都市物业管理条例》规定了物业管理产业发展的途径是：（ ）
（1）科学；（2）规范；（3）和谐；（4）创新；（5）跨越；（6）文明；（7）免税。
7、业主大会筹备组履行的职责有：（ ）
（1）核实业主大会设立的客观条件；（2）报告房产管理部门和街道办事处、乡（镇）人们政府；（3）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；（4）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（5）确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积；（6）确定业主委员会委员候选人条件和选举办法；（7）组织产生首届业主委员会委员候选人。
8、业主大会依法设立后，业主委员会应当将哪些事项告知开发建设单位、物业服务企业或者其他管理人：（ ）
（1）管理规约；（2）业主大会议事规则；（3）业主委员会工作规则；
（4）业主大会、业主委员会的其他决定；（5）业主委员会工作经费。
9、经业主大会决定，可以从哪些渠道筹集专项用于业主委员会开展工作的经费：（ ）
（1）全体业主共有部分物业经营收益；（2）全体业主共同交纳；（3）业主自愿捐赠等其他合法方式；（4）物业服务费中提取一部分；（5）物业服务企业提供津贴部分。
10、业主、使用人应当合理正当地使用物业专有部分，下列哪些行为是合法的？（ ）
（1）改变房屋承重结构；（2）搭建建筑物、构筑物后，向有关部门报告；（3）将住宅出租给他人储存生产资料；（4）堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质的物品或者超负重的物品；（5）排放、制造超过规定标准的噪音、振动；（6）在室内挂贴装饰画。
11、同一建筑物区划内，因有独立的2层以上、7层以下未配电梯，7层以上配电梯的多幢建筑物，业主可以幢、单元为单位设立主业小组，业主小组的法定职责是：（ ）
（1）讨论业主大会拟讨论的事项；（2）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿；（3）讨论决定本幢、本单元物业共有部分的经营、收益分配及维修等事项；（4）管理和使用本小组印章；（5）管理本小组业主的投票。
12、按规定，应当建立并妥善保管物业档案、物业服务档案、业主大会档案的主体有：（ ）
（1）开发建设单位；（2）物业服务企业；（3）业主委员会；（4）业主委员会委员；（5）街道办事处；（6）区房产管理部门。
13、按规定，物业买受人与开发建设单位签订的房屋买卖合同，应当包含的主要内容有：（ ）
（1）前期物业服务合同；（2）临时管理规约；（3）建设项目规划总平面图；（4）建筑区划划分意见书；（5）物业共有部分清册；（6）房屋使用说明书；（7）房屋质量保证书；（8）房屋交付说明书。
14、业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对哪些事项进行表决？（ ）
（1）管理方式；（2）选聘方式；（3）选聘的具体实施者；（4）物业服务事项；（5）物业服务质量及费用标准；（6）合同期限；（7）违约责任；（8）业主委员会工作津贴；（9）物业保修金和专项维修资金代管与使用方案。
15、物业服务合同应当约定哪些物业公共服务事项？（ ）
（1）建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护；（2）公共绿化的维护；（3）公共区域环境卫生的维护；（4）公共区域的秩序维护；（5）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；（6）物业维修、更新、改造费用的帐务管理；（7）物业服务档案和物业档案的保管；（8）其他物业公共服务事项；（9）车辆停放管理事项；（10）业主使用人的人身财产安全事项。
16、物业服务企业退出建筑区划物业服务的情形有哪些？（ ）
（1）物业服务合同依法、依约解除；（2）物业服务合同期满未续约；（3）法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形；
（4）物业服务中债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等情形的除外。
17、物业服务企业退出建筑区划的，应当在办理规定退出手续的同时，履行那些交接义务？（ ）
（1）移交物业档案、物业服务档案、业主清册等资料；（2）移交物业服务用房；（3）物业服务期内的财务档案（酬金制）；（4）撤出建筑区划内的物业服务人员；（5）清退预收、代收的有关费用；（6）法律、法规规定的其他事项；（7）保持留守人员进行商帐追收。
18、新建建筑区划内，水、电、气、信息、环卫等专业单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用。（ ）
（1）业主自用的，向业主收取；（2）物业服务企业或者其他管理人使用的向使用人收取；（3）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；（4）全体业主共同使用的，由全体业主分摊。
19、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（ ）
（1）企业管理人员费用；（2）物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费；（3）绿化养护费；（4）环境卫生维护费；（5）秩序维护费；（6）物业共有部位、共有设施设备及公共责任保险费用；（7）办公费；（8）固定资产折旧费；（9）物业服务人员的培训教育费；（10）物业服务交通、通讯费用；（11）物业服务人员的工资、福利、津贴、社保等费用；（12）经业主、业主大会同意开支的其他费用。
20、在成都，建筑区划物业服务的主体应当符合下列条件：（ ）
（1）企业资质等级与建筑区划建筑面积相对应；（2）为建筑区划配备的物业服务力量与当地物业服务力量配备指导标准相对应；（3）建立了企业及其从业人员的信用信息，且上一年度信用记分累计高于60分；（4）符合企业、业主大会的特殊要求；（5）上一年度无《物业服务企业资质管理办法》中十三种禁止行为之一。
二、 选择题（答案）
1) 1234
2) 1234567
3) 123456
4) 23
5) 123456
6) 123
7) 34567
8) 1234
9) 123
10) 6
11) 123
12) 124
13) 123456
14) 1234567
15) 12345678
16) 123
17) 123456
18) 1234
19) 12345678
20) 123
三、判断是非题：（每小题1分，共计20分，请在每小题括号内，对正确的打“√”，对错误的打“×”；判断错误的，倒扣1分，直至扣完20分为止）
1、按规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，对专有部分以外的部分享有共有权利，因此，没有入住专有部分的不应当承担物业服务费，也不享有共有部分的收益。（）
2、业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托管理；但一个建筑区域内只能选聘一家物业服务企业提供物业服务，也只能通过设立一个业主大会来解决业主的共同事项。（）
3、建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；但应当首先满足业主的需要。（）
4、建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，即使在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，也不应分别划分为独立的建筑区划。（）
5、按规定，新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备自然也可交付使用。（）
6、按规定，开发建设单位按规定交存了一定金额的物业保修金。因此，在保修期内的保修范围的保修责任，就应当由保修金监管机构来履行，而不应由开发建设单位承担，这是一件利民的大好事。（）
7、按规定，单个业主拥有多个或者数人共有一个物业共有部分的，其业主投票权人数按一人计算。未出售或者已出售但未交付使用的房屋，开发建设单位拥有投票权。机动车停放库（位）以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。（）
８、按规定，业主大会自召开业主大会会议选举产生业主委员会并经区（市）县房产管理部门备案后，就依法设立了。（）
9、按规定，建筑区划内的通道、楼梯、物业服务用房等属于业主共有，但经业主小组、业主大会共同决定后可以进行经营，所得收益主要补充专项维修资金。（）
10、在不违反法律、法规和管理规约的前提下，由物业服务企业决定利用物业共有部分进行经营的，其收益按规定或者约定分配。（）
11、业主大会是建筑区划内业主的集合体，自依法设立之日起就履行业主大会的法定职责，是没有届次之分的；但业主委员会是有届次的，业主委员会任期届满60日前，业主应当召开业主大会会议进行换届选举。（）
12、建筑区划内，专有部分的维修责任，由业主自行承担；共有部分保修期满后的维修责任，由相关业主按专有部分面积比例共同承担。（）
13、在成都，物业服务企业应当按规定从全市统一的物业服务项目经理及物业维修、秩序维护等相关专业服务人员名册中聘请相应的专业服务人员从事相关专业服务工作。（）
14、区（市）县房产管理部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府建立业主委员会委员在物业管理中的信用档案，并纳入全市物业管理信用体系。（）
15、在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，对于建筑物总面积低于5万㎡的非住宅建筑区划，建设单位应当通过协议方式选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业，提供前期物业服务。（）
16、在成都，物业服务收费按不同物业的原始设计和特点，实行政府指导价、市场调节价，其计费方式、标准由物业服务委托方据此约定。（）
17、建筑区划内，已签订了含有物业公共服务事项的物业服务合同，因此机动车辆停放的保管责任、业主或使用人的人身财产安全防范方面的义务与责任无须另行明确约定。（）
18、物业服务企业或者其他管理人承担建筑区划的物业服务时，应当对建筑区划内的专有部分及其相应的档案进行查验，并按有关规定办理相应手续；否则，将受到行政处罚。（）
19、物业服务合同期限届满后，业主委员会应当及时组织实施选聘物业服务企业活动，避免出现建筑区划内物业服务的真空现象。（）
20、在成都，业主拒付物业服务费、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束；同时，在专有部分所有权转移时，双方当事人应在办理不动产登记时出示这些费用的结算约定或者结算凭据。（）
三、判断是非题（答案）
1、×2、×3、√4、×5、×6、×7、×8、×9、√10、×
11、×12、×13、√14、√15、×16、×17、×18、×19、×20、√
四、案例分析与处置：（本题30分）
位于成都市某区的得月小区，占地230亩，总建筑面积32万㎡。总户数2100户，户均160㎡，按规划配建的地下机动车停放位1300个，地上200个，绿地率达40%，高于当地30%的标准，业主游园广场1000㎡；小区设有二个出入口，安防、环卫、信息等附属设施设备按规定配置到位，水电气等实行一户门号一贸易计量表，系2005年1月开工建设并对外销售，当时开发建设单位自行组建了一家物业服务企业（目前仍为二级资质）并指定提供前期物业服务；在出售首套房前时未制定业主临时公约，也未将前期物业服务合同作为房屋买卖合同的内容之一。2007年1月竣工验收并首次交付购房人使用，现专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积的90%，且前期物业服务合同于
（一）停车位严重不足，需要另行利用地面开设停车位600个，但要降低绿地率和改变一个小广场的用途；
（二）小区内的小广场和大门口的三处100㎡左右的空地，被物业服务企业转换让给二家装修建材商经营，车辆行人经常受阻；且业主不从这二家商家进的货，小区门岗就会自觉地挡下来，存入专门地方而无法运入业主专有部分。甚至二家商家为争客户大打出手的事件多次发生，群众怨声载道；
（三）物业服务企业因为垄断装修经营口岸并收取了“监管与审图费”，既未告知装修中的注意事项和禁止事项，也未对装修中违法行为向有关部门报告。小区内业主改动结构、随意搭建屋顶和底楼、改建临街阳台、乱穿管线，将住宅出租用作办公、商业、仓储等违法使用物业现象，十分普遍；
（四）最近一个月小区内安防设施不能启用，形同虚设；共有设备设施被破坏现象严重，经常出现业主家中财物、非机动车辆被盗现象；
（五）小区物业服务应公开事项也未公开，物业服务的回访、报修、投诉等机制也未建立，物业公共服务费欠交率达30%，总计金额达30万元。但小区业主强烈要求设立业主大会并选聘新的物业服务企业，同时有效解决上述问题。
请问：
（一）小区按规划配建的停车位与住户数配备是否符合当前成都市的规定？具体比例是多少？（2分）
（二）您以为小区业主的诉求合理吗？为什么？并请您对小区业主诉求依法予以提出具体解决的指导方案。（13分）
（三）对题中所列开发建设单位、物业服务企业、相关经营商、业主等存在的违法违规行为，请您提出处理意见（包括处理主体）。（15分）
四、案例分析与处置（参考答案）
（一）不符合。当前，我市住宅小区停车位配备标准为：
|
建筑类别 |
机动车 （车位/100㎡建筑面积） | |
|
二环路以内 |
二环路以外 | |
|
住宅 |
0.7 |
1.0 |
|
保障性住房 （经济适用房、农迁房、拆迁安置房等） |
0.7 |
0.7 |
且配套停车场（库）须采用地下停车库，地面可布置有少量临时停车位，但不计入配套停车数量。
（二）、业主的诉求均是合理的，其诉求及指导方案分别为：
1、设置车位：根据国务院《物业管理条例》（以下简称国务院条例）第五十条和《成都市物业管理条例》（以下简称（成都条例）第五十二条，由业主大会对建筑区划内共有部分车位的设置、管理、收费、统一委托物业服务企业等问题决定，并办相应手续；未设业主大会的，全体业主在街办组织下，共同履行业主大会职责。
2、制止建材商擅自占用共有部分；
3、制止物业服务企业垄断装修，要求物业服务企业告知装修中的注意事项和禁止事项、对违规行为予以劝阻、制止的同时，依法报告给相关行政管理部门；
4、恢复启用安防设施，修复共有设施设备；对于受损的共有设施设备的维修，属于保修期、保修范围内的，由开发建设单位依法承担保修责任，属于物业服务企业因履约不当造成损坏的，由物业服务企业负责维修，属于保修期满后正常损坏的，按照《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》及相关规定是使用维修资金予以维修。
5、要求物业服务企业公开物业服务事项、完善相应服务机制；
（2-5项诉求的指导方案：成都条例第八十条：“业主、使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决；不能协商解决的，可以要求街道办事处、乡（镇）人民政府调解或者依法提起民事诉讼或申请仲裁。
业主、使用人、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人等对违反本条例的行为，可以向有关部门投诉、举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。”具体投诉、举报部门，详见下题）
6、设立业主大会：小区符合成都条例第二十四条规定的业主大会应当设立的条件，且矛盾较多，建议尽快依法设立业主大会，建立机制，共同解决矛盾纠纷。业主应依照成都条例第二十六条规定，向区房管局和街办提出书面申请，在街办的组织、指导及区房管局的指导下组成筹备组，依法设立业主大会；
7、选聘新的物业服务企业。可以由业主代表在街办的组织下，履行物业服务企业选聘职责。业主可以根据所在建筑区划的实际情况，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，依法选聘具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业提供物业服务。
业主选聘物业服务企业前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等物业服务合同主要内容进行表决。
（三）
1、开发建设单位的违规行为及处理意见：
（1）违反国务院条例第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”规定，由市房产管理监察大队按照第五十七条：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”规定依法处理；同时，由市房地产信用信息管理机构依法信用记分。
（2）违反国务院条例第二十三条：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明”，第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”规定，可由房产管理部门责令限期整改；同时，由市房地产信用信息管理机构依法信用记分。
（3）违反成都条例第二十五条：“符合本条例第二十四条第一款规定条件之一的建筑区划，其开发建设单位应当书面报告区（市）县房产行政主管部门。报告应当包含下列相关文件资料：
（一）建筑区划划分意见书；
（二）业主名册；
（三）建筑规划总平面图；
（四）附属设施设备交付使用备案证明；
（五）物业服务用房配置证明；
（六）住宅物业保修金交存证明；
（七）建筑物及其附属设施的专项维修资金筹集证明；
（八）其他必要的文件资料”的规定，由区（市）县房产行政主管部门按照第八十三条“违反本条例第二十五条规定的，由区（市）县房产行政主管部门责令限期改正，给予警告；拒不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款”的,规定处理；同时，由市房地产信用信息管理机构依法信用记分。
2、物业服务企业的违规行为及处理意见：
（1）违反《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第164号）第八条第二款：“二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和
（2）违反国务院条例第五十五条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”的规定，由市房产管理监察大队按照条例第六十六条“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”规定处理；同时，由市房地产信用信息管理机构依法信用记分。
（3）违规收取“监管与审图费”以及物业服务收费明码标价的，由价格主管部门依法处理；同时，由市房地产信用信息管理机构依法信用记分。
（4）违反《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）第十五条：“物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业”以及“第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任”的规定，由市房产管理监察大队按照第四十二条：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。”的规定处理；同时，市房地产信用信息管理机构可依法信用记分。
（5）违反国务院条例第二十八条“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”以及《成都市物业管理承接验收指导意见》（成房物管[2006]23号）的规定，可以由房产管理部门责令限期整改；同时，市房地产信用信息管理机构可依法信用记分。
（6）违反《成都市房产管理局关于转发<成都市物业管理协会关于进一步加强物业服务的若干意见>的通知》(成房物管[2006]26号)关于的规定，可以由房管部门责令限期整改、给予通报；由市房产信用监管部门依法信用记分；因未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
3、建材商的违规行为及处理意见：
违反《治安管理处罚法》第四十六条：“强买强卖商品，强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款”以及反不正当竞争法的规定，由工商、公安部门依法处理；同时，由市房地产信用信息管理机构依法信用记分。
4、业主的违规行为及处理意见：
（1）室内装饰装修过程中，改动结构、乱穿管线的，由房产管理部门依法处理；随意搭建屋顶和顶楼、改临街阳台的，由城市管理部门依法处理；
（2）改变住宅使用性质的，违反成都条例第四十八条：“业主、使用人应当按照规划行政主管部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用住宅，不得擅自改变其使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意；并依法经规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批。”的规定，由规划部门按照第八十五条：“违反本条例第四十八条规定，擅自改变住宅使用性质的，由规划行政主管部门责令限期改正，并处以5000元以上3万元以下罚款”规定处理。
（3）未交物业服务费用的，按照国务院条例“第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”处理。按照成都条例第三十条“业主拒付物业服务费、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的，管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束”的规定，可以通过管理规约、业主大会议事规则的约定，限制业主拒付物业服务费、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金业主的投票权。
成都市物业管理专家库成员继续教育暨候聘人资格考试
（评标专业题，50分）
现有位于成都市的某新建住宅物业“希苑”，从其规划总平面图上反映出总用地面积10万㎡，总建筑面积55万㎡，归全体业主共有的物业服务用房、景观湖等均位于项目一、二期建筑交界处，东、西方向各有1个出入口。
现开发建设单位拟于
请您依法提出解决以下问题的工作方案：
1、开发建设单位应当完成选聘物业服务企业的方式、时限以及选聘后出售房屋前还应当将前期物业管理的哪些事项以什么形式告知潜在的物业买受人？（5分）
2、物业服务企业应当具备什么条件、为希苑项目配备的物业服务力量应如何？（5分）
3、从哪些方面进行资格预审，还需要从哪些渠道获取足以判定资格条件的哪些信息？（10分）
4、评标委员会如何建立？如何认定投标是否有效？从哪些方面进行评标？如何认定投标文件存在重大偏差？评标委员会可否决评标成员的哪些行为条件？评标报告应包括的主要内容？（30分）
评标专业题（参考答案）
1、公开招标投标；办理商品房销售手续前；在商品房买卖合同中应包含前期物业服务合同、临时管理规约、建设项目规划总平面布局图、建筑区划划分意见书、物业共有部分清册、房屋使用说明书等内容，并将其作为合同附件。
2、一级资质；根据市房产管理局及市物业管理协会制定的《成都市物业服务力量配备指导标准》，为改建筑区划配备相应的人力资源及物业服务设备、器材及信息等技术与装备。
3、资格预审一般按照资格预审文件的要求进行评审，一般应当包括资格预审申请书、申请人须知，以及需要投标人提供的相关证明文件（包括经市房产管理部门备案的资料）、物业服务规模、服务业绩、财务状况、拟配备的设备、器材、信息等技术与装备情况和拟派驻的项目负责人、专业服务人员的简历、企业及其拟派驻项目的相应专业服务人员的信用信息等相关材料；并登陆成都市房地产行业信用信息平台查询相关情况。
4、依法应由建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，评标委员会应由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。业主大会作为招标人的，应依法确定其评标委员会中招标人代表人数，其评标委员会成员为5人以上单数，并可按规定抽取物业管理方面的专家参加。
投标文件有下列情况之一的，应无效：（一）送达时未密封；（二）逾期送达；（三）未由投标人的法定代表人签署和加盖公章；（四）未能按招标文件要求编制；（五）附有招标人不能接受的条件。
评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统地评审和比较，并对投标人的投标答辩表现和知识能力进行评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质性要求和条件上作出响应的投标文件，应作废标处理。
下列情况属于重大偏差：
（一）投标文件没由投标人的法定代表人签署和加盖公章，或投标人不是投标资格预审合格并确定的投标人；
（二）物业设施设备的维护方案明显不符合相关技术标准的要求；
（三）投标文件载明的物业管理服务内容和标准等不符合招标文件的要求；
（四）投标文件内容明显不符合法律法规、行业规范、技术规范的要求，或投标文件提出明显不切实际、不可实现的管理服务承诺目标；
（五）投标文件附有超出物业管理相关法律法规规定等使招标人不能接受的条件；
（六）投标文件未按招标文件要求顺序编制，或投标文件有重要实质内容遗漏、缺失；
（七）投标文件未对招标项目特点进行有针对性的策划，明显存在文不对题、抄袭或敷衍应付；
（八）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
投标文件有上述情形之一的，视为未能对招标文件作出实质性响应，并按规定作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。
评标委员会在评审过程中发现评标委员会成员有系列行为之一的，有权要求该成员作出书面说明，经评标委员会集体表决后可予以否决；同时向主管部门提出书面报告，经主管部门查实后根据相关规定进行处理：
1、 详细评审明显存在不符合评分标准要求；
2、 明显存在评分偏差；
3、 明显带有倾向性。
评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对投标文件的评审、比较意见。评标报告应当如实记载以下主要内容：
（一）基本情况和数据表；
（二）评标委员会成员名单；
（三）开标记录；
（四）符合要求的投标一览表；
（五）废标情况说明；
（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（七）经评审的价格或者评分比较一览表；
（八）推荐的标明排列顺序的中标候选人名单；
（九）签订合同前要处理的事宜；
（十）澄清、说明、补正事项纪要。
成都市物业管理专家库成员继续教育暨候聘人资格考试
（评审专业题，40分）
某三级物业服务企业申请二级资质，所提资料要件形式齐全，主管部门已受理。现请您作为资质评审专家，依法对其申请提出审查工作方案（包括应有的条件及如何鉴别专职的专业人员、管理和技术人员，物业服务项目的真伪、十三种行为情况的调查与认定）。
评审专业题（参考答案）
一、条件：《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第164号）
第五条 各资质等级物业管理企业的条件如下：……
（二）二级资质：
1.注册资本人民币300万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
（1）多层住宅100万平方米；
（2）高层住宅50万平方米；
（3）独立式住宅（别墅）
（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
第十一条 物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：
（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；
（三）挪用专项维修资金的；
（四）擅自改变物业管理用房用途的；
（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；
（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；
（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；
（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；
（十二）出租、出借、转让资质证书的；
（十三）发生重大责任事故的。
二、方案二、方案：与企业联系现场实地查看前，通过登陆成都房地产信用信息平台、电话联系等方式进行核实。
关于专职人员的认定：1、是否与用人单位确立劳动关系，签订劳动合同；2、是否由用人单位为其购买社会保险；3、工资、社保、劳动合同是否一致；4，通过信用信息平台查询是否在其他公司任职。
关于物业服务合同真伪的鉴别：1、查看合同是否在项目区（市）县房产管理部门备案；2、查看信用信息中的项目信息；3、如果项目是通过招投标的，查看相应招投标信息。
关于十三种行为的调查与认定：1、查询企业信用信息，有无违规记录；2、查看项目所在区（市）县房产管理部门出具的“物业服务行为情况表”；3、向专项维修资金办、街道办事处，社区居民委员会了解情况；4、向相关业主了解情况。
