一、2005年成都市物业管理基本情况
    截止2005年12月31日，成都市已有2278个物业项目实施由业主选聘物业管理企业共同实施物业管理,总建筑面积达8607.45万㎡；其中，住宅项目1738个，总建筑面积达7229.8万㎡，受益住户274.9万人。目前，我市共604个物业管理项目（五城区（含高新区）518个）规范成立了业主大会，设立了业主委员会，基本建立了业主民主管理、民主选举、民主决策、民主监督的自治管理体系。全市已有820企业已依法取得物业管理企业资质，其中一级资质3家，外地一级资质备案2家；二级资质38家，外地二级资质备案1家；三级资质570家，外地三级资质备案1家；暂定三级资质204家，外地暂定三级备案1家。 物业管理从业人员达6.8万人，其中具大专以上文化程度的有7012人，每年为社会提供近千个就业岗位。新增37个物业管理项目获得了市优秀物业管理项目称号，新增10个物业管理项目被推荐参加省优秀物业管理项目考评，全行业产值达8.6亿元。
截止2005年12月，全市累计共缴存、归集专项维修资金9.66亿元，共将183328户业主、1579个物业区域、27375235.21平方米的物业纳入了全市房屋专项维修资金监管体系。其中，五城区（含高新区）建立维修资金的物业区域770个，建筑面积达25929024.97平方米，涉及业主130868户。五城区外的区（市）县房屋专项维修资金的覆盖面也逐步扩大，已累计为6万余户业主、604个物业区域、12397466.42平方米物业区域建立了专项维修资金保障机制。

二、2005年成都市物业管理行业发展的特点
    （一）物业管理地方政策环境不断完善
《条例》实施以来，我市进一步加强物业管理的建章立制工作，物业管理发展的政策环境不断完善。目前，我市物业管理地方法规《成都市物业管理规定（代拟稿）》（草案）已进入市政府征求意见阶段；另外，《关于物业服务收费管理细则实施意见的补充通知》、《成都市住宅物业管理区域消防安全管理暂行办法》、《成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法》、《成都市物业管理企业退出项目管理指导意见》、《成都市物业管理投诉受理处理指导意见》等规范性文件的出台，及市物协出台的《成都市物业管理项目经理管理暂行办法》和配套的《成都市物业管理项目经理考核记分试行标准》，在西部首次建立了物业管理项目经理制度，为进一步规范我市物业管理活动、促进物业管理行业健康发展作出了积极贡献。
    （二）物业管理市场进一步规范
     2005年，我市加大了对物业管理市场的规范力度，物业管理市场准入的门槛提高，物管企业资质审查更加严格，物业管理资源配置的市场化机制进一步完善。建立了物业管理招投标评标专家名册，实现了从专家库里随机抽取评标专家；向社会推荐了7家招投标代理机构，并进行网上公布。2005年，我市共有125个项目进行了物业管理招投标。
（三）物业管理覆盖面不断扩大
全市新建住宅小区、商业楼宇基本实现了聘用物业管理企业实施物业管理，旧城区改造以及新居工程实施过程中，物业管理模式得到进一步推广。2005年成都市中心城区的物业管理覆盖面不断扩大，各郊区（市）县的物业管理覆盖面也有大幅度增加。
（四）物业管理队伍建设不断加强，行业形象得到提升
通过对市和区（市）县主管部门工作人员、物业管理区域业主委员会主任、物管企业基层操作人员和中层管理人员等不同层次的从业人员进行各种具有针对性的培训，提高了物业管理队伍的整体素质，提升了行业形象。
（五）业主理性维权意识不断增强
由于宣传力度的加大和引导方向的正确，广大业主逐步树立了理性的物业管理服务观念和正确的维权意识，发生物管纠纷时，广大业主能够与物管企业进行平等、理性的对话和协商，依法、依约解决物管纠纷。
（六）和谐物管建设进一步推进
在把握好舆论宣传导向的前提下，全社会形成了“和谐物管”的宣传氛围。相关部门、街办、社区对物管的指导监督力度加强，形成合力，促进了和谐物管建设，2005年我市物管行业无一起群体性上访事件发生。在我市首次行业风气满意度调查中，业主对我市物业管理企业的行业风气满意度达86.3%。

三、2005年成都市物业管理工作大盘点
（一）科学、规范发展物管的新政
    1、《成都市物业管理投诉受理处理指导意见》——全国首部处理物业管理纠纷的规范性文件。
该《意见》从2006年1月1日起正式实施，其中明确了物管投诉范围、投诉部门、受理处理时限以及受理处理程序，确定了物管投诉首问责任制，建立了规范的物管投诉渠道和及时高效的处理机制，解决了业主投诉难、物管纠纷调解难等问题。
    2、《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》
    该《意见》主要解决了物管企业退出物业项目管理、业主选聘新物业管理企业的过程中，物管企业擅自撤场造成物管区域真空管理或者旧物管不出、新物管进不去造成物管区域多头管理的矛盾。明确了物管企业退出物管区域的具体程序、物业管理用房以及物业资料的移交、物管企业未按规定退出物业项目管理的责任，对物管企业建立良性的信用体系，起到了积极的促进作用。
    3、《成都市住宅物业管理区域车辆停放管理暂行办法》
该《办法》针对现阶段业主反映强烈、矛盾突出的停车难、小区内停车紧张等问题，对住宅物管区域机动车辆停放设施实施管理的原则、物管区域内车辆管理各方之间权利义务以及应当承担的责任、停车管理单位在提高管理服务时应当遵守的行为规范等做出了规定,充分保障了业主的合法权益。
    4、《成都市物业管理项目经理管理暂行办法》——在中西部首次建立了物业管理项目经理制度
该《办法》规定：全市建立统一的物业管理项目经理名册，实行物业管理项目经理责任制，业主有事直接找项目经理。业主选物管企业，更要选项目经理。物业管理项目经理经培训考核获资格并注册，对项目经理实行驾驶证式的记分考核制，并对物业管理项目经理的执业状况实行公示制度，从而使物业管理项目经理的管理工作有序化，充分维护了业主和物业管理企业的合法权益。
（二）拓展宣传阵地，整合宣传资源，把握宣传渠道，引导宣传导向
    1、4月，与《成都房产报道》合作开辟了《物管与社区》专版
    2、5月，与《成都日报》合作开辟了“构建和谐物管区域”专题
    3、6月，与成都电台交通广播共同打造《和谐物管》节目
    4、7月，启动以“创文明城市、建文明住区、做文明业主”为主题的系列宣传活动
    5、7月，与33频道《市民论坛》栏目共同举办了以“同心同德，构建和谐社会”为主题的专题活动
    6、10月，组织成都百个社区和相关物管企业开展了以“文明成都，和谐物管”为主题的“世界人居日”社区宣传活动，向广大业主宣传“世界人居日”、“联合国人居奖”、“中国人居环境奖”的相关情况以及成都市在争创中国人居环境奖、创建和谐物管区域方面开展的工作
    7、12月，在《成都商报》开设“和谐物管”专栏
    8、12月，与分众传媒合作通过成都商业楼宇液晶电视信息屏建立宣传平台
    9、12月，针对经《成都商报》曝光的个别业主无故殴打小区保安人员的新闻事件，协会以自己的名义在报纸上公开发表紧急呼吁一则，唤起了社会公众对物业管理从业人员的尊重，较好地维护了其合法权益
    10、12月，制作了第一期《物管专报》，将协会在2005年6月至12月期间的工作情况做了简要总结，以专报的形式发放给各常务理事单位以及副会长单位，便于其了解协会近期的工作并进行监督。
    11、12月，编写了《成都市物业管理活动中的诉讼案例汇编（一）》，供区（市）县房产管理部门和市物协会员单位学习借鉴。
（三）针对物业管理队伍不同人员，开展多层次、全方位的培训活动。
    1、强化对市和区（市）县主管部门工作人员依法行政、加强监督管理方面等综合知识培训，着力进一步提高主管部门工作人员业务素质、驾驭局面和处理物管复杂纠纷的能力。
    2、7月，举办了我市首次业主委员会主任培训班，邀请公安、民政、信访部门参加，对来自五城区（含高新区）的455名业主委员会主任、副主任进行了相关政策法规的培训，并配送了455套国务院《物业管理条例》法规释义
3、针对当前困扰物管企业发展的人才匮乏瓶颈，市物协举办了两期成都市物业管理项目经理培训班、物业管理招投标培训班、商务礼仪与职业形象塑造培训、技术职称资格评审会议、物业管理礼仪与安全免费培训班、物业管理客户服务和共用部位共用设施设备维养培训班。
（四）加强对行业行为规范的督查
    1、在创文明城市活动中，针对业主反映强烈的物管维修不及时、服务不到位、收费不规范、服务不完善的问题，对行业加大督查力度。对物管行业行为规范、岗位规范、窗口规范提出了明确要求。
    2、为切实保障广大购房业主的人身、财产安全，真正建立起覆盖全市城市规划区域内物业专项维修资金长效保障机制，市住房专项维修资金监督管理办公室建立了二手房交易的房屋专项维修资金制度。从2005年8月起，凡1999年1月1日后办理所有权分户登记的房屋或1999年1月1日后与单位签订购房合同的房改房，符合专项维修资金建立范围，办理过户手续前没有交纳专项维修资金的，应按照相关标准缴存专项维修资金；原来没有足额交纳专项维修资金的，应足额缴纳后，方可办理房屋转移登记手续。
    3、加强市场准入监管
《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第125号）实施以来，在完成首次物业管理企业资质年检的基础上，开展了我市物业管理行业清理整顿工作，进一步加强物业管理企业资质管理，注销116家物业管理企业的资质证书；同时，将12家未按要求参加2005年度物业管理企业三级（含暂定三级）资质年检的物管企业移送市房产管理监察大队依法查处。
2005年，成都市房产管理监察大队执法受理案件26起，不予立案6起，处罚8起，罚款33.3万元，没收23万元，吊销资质证书一家。
    4、完善规范化、服务型政府建设
自2005年8月起，我市改变原有物业管理资质审批方式，取消由区（市）县房管局对三级（含暂定三级）资质核定进行初审的程序，改由资质评审委员会对物业管理企业资质申请进行现场审核，进一步优化了办事流程，简化了审批层级，使企业由原来的跑四趟变为现在的只跑“申报”和“领结果”两趟，不仅极大地方便了企业，而且增强了工作的责任心，使物管监管工作更安全、规范、便民、高效，也从源头上扭转了企业资质申报不实现象。
为实现物业管理监督管理的阳光化，11月初，在实现我市所有在用的物业管理政策法规全部上网基础上，进一步实现“六个一”上网公示：对截止到2005年10月底我市行政区域范围内已依法取得物业管理企业资质的企业名单、我市五城区（含高新区）内已备案的物业管理区域业主大会业主委员会名单、我市获得物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号的物业管理项目名单、今年被注销物业管理企业资质的116家企业名单、首批取得注册证书的物业管理项目经理名册、物业管理招投标评标专家名册进行网上公示。
（五）加强行业自律，树立行业形象，增强行业信心
    1、2005年4月，成都市物业管理协会举办了首届成都市物业管理评选活动，评选出了“最具竞争力物管企业”30家，“业主满意最高物管企业”10家，“行业新锐人物”20人，“优秀物管区域业主委员会”10个。
    2、9月，进行本年度成都市物业管理优秀项目考评工作，对新申报的48个物业管理优秀项目及12个原有优秀项目进行考评验收或复查，共评出45个“市优”项目，并推荐10个符合条件的物业管理项目申报2005年“省优”，进一步推动企业间的经验交流
    3、12月底，评出30家“创建全国文明城市活动先进企业”，3家2005年度“优秀物业管理企业”，有力地在行业内树标立竿，增强了行业凝聚力、影响力、信心力。
（六）市物协发挥积极作用，在行业管理工作方面成效显著
    1、以“物业管理与人居环境的维护和改善”为主题，在第25届成都市房地产交易会期间与成都市房地产交易中心联合举办了2005成都物业管理服务高峰论坛
    2、得到市职称改革工作领导小组对协会开展专业技术职称申报组织工作的同意批复，由协会按照相关政策规定，在我市无人事主管部门的物业管理服务企业中，组织专业技术职称的申报工作
    3、2005年9月，荣获成都市人事局、成都市民政局联合颁发的“全市先进民间组织”奖
    4、荣获成都住宅与房地产业协会颁发的“二00五年度专委会组织活动一等奖。
     
四、2006年成都市物业管理发展趋势及前景展望
    “十一五”期间，我国将在全面落实科学发展观、加快建设资源节约型、环境友好型社会方面迈出重要步伐，将在构建民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会主义和谐社会方面取得实质性进展。物业管理在这两个方面都大有可为。“十一五”规划的全面实施，是我市物业管理行业的一次新的发展机遇。2006年我市物业管理工作将以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，强调“以人为本”的物业管理服务观念，围绕构建“和谐物管”中心主题，抓好政策环境、宣传教育、行业监管与指导、行业培训、行业达标创优、行业自律、物管市场培育等工作，使物业管理宏观政策环境进一步优化，物业管理市场进一步规范，物业管理覆盖面进一步扩大，物业管理行业队伍素质进一步提高，业主理性维权意识进一步增强。相信在社会各界的大力支持下，相关方真正做到用心谋事、尽心做事、全心成事，积极发挥各自作用，就一定能开创我市物业管理科学、规范发展的新局面，就一定能使我们的物管更和谐，生活更美好，城市更文明。