近日，由北京瀛和律师事务所不动产业务中心执行主任赵中华律师主编的《业主大会业务指导手册》图书正式出版。
让我们了解一下这部47万字著作背后的故事吧！
Q:为什么编写这样一部作品？
A：业主大会和业主委员会作为国家基层社区治理的重要参与者，代表和维护小区全体业主的合法权益。物业服务人能够为小区提供质价相符的物业服务，业主能够在小区充分享有权利、依法承担义务，共享和谐宜居的幸福家园，离不开业主大会和业主委员会的规范有效运行。
然而，实践中不少业主大会和业主委员会在成立和运行过程中，面临着成立难、运行难、议事难等问题，这一定程度上和业主、业主委员会委员不熟悉相关的法律法规，不重视小区的管理规约、议事规则和相关流程的有关。用一本可操作的规范化、格式化和可视化“作业指导书”为上述问题的解决提供“技术支持”，或许有其必要性和可行性。
《业主大会业务指导手册》正是在这样一个背景下编写的，我们组织了一批从事相关法律业务的律师，结合自己的业务实践编写了本书，为业主大会和业主委员会的成立、运行，提供相关文件和操作流程的参考范本和使用说明，汇总重要的法律法规，为业主大会和业主委员会的成立和规范运作提供可视化的借鉴和参考。
Q:图书编写过程是怎样的？
A：本书的编写工作自2021年5月开始，各编由赵中华律师、张文姬律师、庄宇聪律师、许飞律师、刘阳根据实践经验编写而成，陈鑫教授、董冬冬主任和王晓增律师作为《手册》的专家顾问，为完善《手册》提出了诸多宝贵意见，北京展康物业服务评估监理有限公司对本书的出版提供了大力支持。从初稿到成型出版，经过了数次研讨、修改和完善，历时一年。受经验能力所限，本书或有诸多不足之处，恳请各位读者不吝赐教。
Q:这本书主要讲了啥？
A：《业主大会业务指导手册》共分为五编，第一编为业主大会，重点在于明确业主的权利和义务，明确业主大会会议的召开流程。
第二编为业主委员会，重点在于明确业主委员会的基本制度，明确业主委员会与其他主体的关系，明确业主委员会的换届流程。
第三编为物业管理委员会，重点在于明确物业管理委员会的组建和运行。
第四编为重要文件范例，为小区诸如《管理规约》和《议事规则》等重要的制度文件提供参考范本。
第五编为重要法律法规汇编，将业主大会、业主委员会相关的重要法律法规汇编，以供读者学习。
Q:业内人士对这本书有何评价？
A：中国社会科学院大学法学院教授陈鑫女士在看过本书初稿后，欣然为本书作序。她说：“同一个物业小区的业主群体并非天然而具有同质性，不同业主的家庭职业分化、收入水平、人口结构、价值倾向、利益诉求等都有较大差异。小区业主达成一致意见并付诸实施，这种自治的运行成本越来越大，效果却难以预测。此时，法律、财务等专业人士的参与介入就显得尤为重要。赵中华律师以其法律专业背景、政府工作经历和律师执业经验所形成的独特视角，主编的这本《业主大会业务指导手册》立足于物业小区业主工作与生活实际……既可以供小区业主作为小区治理文件模板使用，也可为基层社区工作人员提供日常工作范本与依据。”
恪守程序、尊重结果
陈鑫 中国社会科学院大学法学院教授
2007年《物权法》中规定建筑物区分所有权以来，城市商品房住宅小区的业主自治在规范层面的权利基础得以确立。2020年《民法典》于物权编规定建筑物区分所有权的基础之上，在合同编中增设物业服务合同为典型合同之一。最高人民法院又先后修正了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》，住房城乡建设部出台了《业主大会和业主委员会指导规则》，各地陆续出台了物业管理地方性法规，进一步完善了物业小区相关法律规范体系。然而，即便在这样的规范体系背景之下，物业小区的实际运作在实践感受和理论视野中，仍然呈现出一副琐碎且不易的形貌。对于业主而言，如何去理解与运用相关的法律规范，如何合法合规地进行物业小区的自治管理，仍然是一项艰难的工作。根据《民法典》的规定，物业小区层面的治理采用业主共同决定、民主自治的形式，然而这种共同决策面临的具体困难也是显而易见的。同一个物业小区的业主群体并非天然而具有同质性，不同业主的家庭职业分化、收入水平、人口结构、价值倾向、利益诉求等都有较大差异。小区业主达成一致意见并付诸实施，这种自治的运行成本越来越大，效果却难以预测。此时，法律、财务等专业人士的参与介入就显得尤为重要。
赵中华律师以其法律专业背景、政府工作经历和律师执业经验所形成的独特视角，主编的这本《业主大会业务指导手册》立足于物业小区业主工作与生活实际，系统解读业主大会运行工作中的常见法律问题，普及物业小区实用知识，以文书范例的形式将法学理论知识与具体的生活场景紧密结合，针对《民法典》背景之下物业小区的业主自治提供了详尽且完备的文件支持。该书将高度抽象的法律规范和政策规定具体化，除第四编重要文件范例、第五编重要法律法规汇编之外，其余各部分均包含简明的法理阐述与配套的实务范例文书，两者互为挹注，既可以供小区业主作为小区治理文件模板使用，也可为基层社区工作人员提供日常工作范本与依据。
物业小区实践的重点，不在于强求业主的意见一致，而在于对于多元不一的业主利益诉求有容量之量，对于复杂繁琐的业主利益之争有消化之功。这种容量与消化能力不是依赖抹杀业主利益的差异性而完成的，而是依靠细致的程序性规定，充分保障业主的知情与诉求表达，使不同的利益主张能够进入业主共同决策的视线之中，并由业主投票表决共同决策出其“最终命运”。对于通过这道共同决策之门的决议，全体业主均有遵守之义务。这应该也正是《业主大会业务指导手册》一书异常重视程序、提供众多程序性文书的重要原因。这在本书的首编首章表现的尤为突出：赵中华律师在15节内容中给出了多达64个文书范例，可谓列明了首次业主大会的全部细节工作。这使得本书成为目前不可多得的一本物业小区业主的“实战大全”。结合现行涉及物业小区的规范体系来看，该书所反映出来的物业小区的运作原则可以凝练为八个字：恪守程序、尊重结果。
对物业管理委员会的组建和运行进行详细介绍并给出文书范例是本书的另一特色。尽管理论上对物业管理委员会临时代替业主委员会的逻辑立脚点和法律地位有所争议，但在很多地区的物业小区实践中，在不具备成立业主大会、业主委员会的情况下，物业管理委员会正在实际代行业主委员会的职责。考虑到现有规范体系中，对于物业管理委员会究竟“临时”多久尚无明确规定，该书对于物业管理委员会的介绍侧重于组建及运行角度，对于基于政治体制安排的基层居民自治与基于所有权安排的基层业主自治在物业管理委员会这一领域的“交汇”关系并未过多涉及。或许，这一问题留给时间和实践来做出解答更为妥当。
是为序。
2022年7月
