李有观

　　在泰国，政府对居民住宅及物业管理制定了很细的规章制度，形成了法律，不管是物业公司还是居民都必须依法遵章行事。在政府统一规划及监管下，各社区通过民选选出社区管理委员会，并由该委员会负责制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。
在业主方面，有关法律充分保障了房屋拥有者的权利，同时也明确规定了各项义务。比如各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被处以重罚。对房屋内装修也有很详细的规定，如常见的由装修引起楼下住户漏水等现象，当事人须负责赔偿他人损失，解决不了就得上法庭。有关法律规定，每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会，由全体业主投票选出委员会成员。该委员会将代表全体业主管理社区，每年召开一次全体大会，讨论制定社区行为规则以及聘请物业公司等重要事务。社区或公寓的公共事务，如是否要增添公共设施，公共设施的使用是否要收费、收多少，是否要增加或减少物业管理费等等，最终都以投票方式决定。可以说，居住区内所有事情的决定权都在住户手中。在这种机制下，物业公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。

　　在泰国，物业公司十分注重同业主的联系，会认真听取住户的意见并改善管理细节，目的是以良好的形象和优质的服务来争取长期的管理合同，而业主也希望同物业公司一同创造一个引以为豪的居住环境，从而提高生活质量。

　　泰国政府对物业公司的管理相当严格，其营业执照需要每年审批核发。如果物业公司违反管理条例或是不照章办事，将被吊销营业执照。物业管理从业人员也必须接受为期两年的房地产管理知识与业务培训，且需要通过专业考试，才能应聘上岗。

　　泰国物业管理范围广，除了买房和转卖在有关部门直接申请外，其它一切业务均可在物业公司办理。其业务范围包括房屋维修养护、商业房屋的租赁管理，出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取，公共场所的出租服务及管理，居住小区内停车场的管理；居住小区的环境清洁、园艺绿化管理等，此外，还负责介绍居民就业，配合治安部门搞好治安工作等。所以，物业公司也会根据需要，设立包括财务、保养维修、市场管理、环境清洁、园艺和文书等若干相关业务小组。与此同时，还会设立监督部门，负责监督各类法规的执行情况和处理住户的投诉等。

　　良好的物业管理环境来自正规化和法制化的管理。长期以来，泰国政府非常重视对居民小区的法制化管理。有关住宅建设的法律对土地开发商、建造住宅过程中必须遵守的条例有明确的规定。例如规定开发商除建造住宅楼房外，必须留出20%-30%的土地用于花园、风景区及其它娱乐健身设施的建设，从而使住宅小区内结构合理，在建设公共住宅时，必须注意每幢大楼的底层不能安排住户，而是要用作设立商店、娱乐室，以供居民休息、娱乐和购物用。在泰国还有一种“公寓共管”的管理模式，即在一项房屋建筑范围内，在明确每个产权人所属公寓产权界限外，所建造的公共设备、设施及建筑附属物共有产权实行共管。它将小区内所有的公共设施让全体业主共同拥有、共同管理，同时实现免费使用。比如，在每个季度缴纳一定数量的管理费后，小区内的游泳池、球场及健身房等，业主可以在规定的时限内随时免费使用。由于房屋质量较高，公用设施一应俱全，环境优美，故共管式公寓很受欢迎。

　　走在泰国的大街小巷及社区，人们都会对建筑物亮丽洁净的外观留下很深的印象。这些得益于泰国的法律规定，要求所有建筑物每隔5年必须进行外部清洗刷新。而建筑物的内部，特别是公寓楼内部到了一定年限，也要进行翻新。这既是一项规定，同时又具有一定的灵活性，因为翻新计划必须最终由业主投票决定，需要一定数量的赞成票，否则，翻修计划或工程就会予以适当延缓。

　　泰国公共住宅的物业管理资金主要来自政府补贴和住户交纳的管理费。管理费是按单元收取，分一室户、二室户、三室户等不同档次。由于收取的管理费有限，不能满足日常管理的支出，其不足部分就由政府补贴，政府每年从开发预算中划出一部分作为住宅管理的补贴。共管公寓和其他私人住宅则完全是市场化运作，所有的资金来源主要靠收取管理费和有偿服务收入，政府不另行补贴。管理费的标准完全根据住宅的地段、建筑的标准和服务的质量来确定。

——《住宅与房地产.物业管理》