李有观

    北欧国家瑞典是世界上福利最好的国家之一 , 其住宅制度被列入社会保障制度。瑞典政府住宅政策的目标是使每个国民都能获得一套足够宽敞和舒适且环境优美的住房。目前 , 瑞典住房的数量和质量,都已跨入了世界最高水平的行列。

一、公房建设与物业管理
    瑞典公房建设和物业管理工作主要由公房经营公司负责。公房经营公司始建于 20 世纪 40 年代 , 其主要作用是影响住房市场 , 调节供求 , 而不是去占领住房市场。公司经营住房的宗旨 , 是向社会成员提供价廉物美的住房 , 经济上自负盈亏 , 但不赚钱。现在瑞典有 150 万居民居住在由 300 家经营公司管理的 80 万套公房中 , 占瑞典全部住房的 21% 。

    瑞典有一个全国住房经营公司协会 , 其主要任务是加强地区之间的联系和交流 , 研究如何改进管理技能。各城市公房经营公司属市政 府管辖 , 公司经理由政府指派 , 公司既承担公房建设 , 也负责公房经营管理和维修。

   公房建设由市政府编制和下达计划 , 公房经营公司组织实施。公房经营公司十分重视住宅小区建设 , 从总体布局到详细设计都有具体 规划 , 对整个住宅区规模、道路交通、住宅与各种公共服务设施、立体结构与各种设备安装、地上与地下管线、室内与室外工程等都予以全盘考虑 , 并注重对环境绿化和空间的艺术处理。住宅小区直接为住户服务的市政配套工程和洗衣房、汽车库、公共用房和儿童娱乐设施等由住房建设单位负责建设 , 商业网点等营利设施由获利单位建设 , 幼儿园、医疗所和老年活动场所等社会福利设施由市政当局建设 , 住宅小区外的市政配套工程按法律规定由主管部门负责 , 如果有关方面发生争执由市政府协调。住宅小区在规划设计和施工阶段 , 物业管理人员可以提出建议和意见 ,目的是保证住宅质量 ,在交付使用后便于使用和管理。

    公房经营公司负责对公房进行管理和维修。公司分区分片建立管理机构 ,下设管理所和管理点 , 管理人员大多数经过专业培训。每个管理员负责管理 100~300 户 , 管理点设在居民楼内 , 点上设有专业维修人员:管理所设在住宅区内 , 负责日常维修和管理工作 , 难度较大的修缮项目或重大修缮技术问题 , 由公司技术人员协助解决:各级管理维修人员按少而精的原则配备 , 用工量小的工作 ( 如换玻璃、涂油漆等 ) 不配备专职人员 , 需要时从社会上雇请。

    公房租金与维修方式有很大灵活性。住户可以自由选择室内装修的材料和装修标准 , 卫生设备由管理所负责安装 ,其超标准部分分摊在住房的房租内。住户可以自行决定维修方式 , 如果室内维修由住户负责 , 房租内就可以减去室内维修费用。

    瑞典住房存在着多种所有制形式 ,各种房屋经营条件基本相同 , 经济上都没有什么特别政策优惠 , 公房经营公司也不例外。在住房市场上 , 房屋供大于求 , 用户在选择住房地点、住房标准时 , 就有挑选余地。各种住房的经营管理者各自发挥优势 , 在平等基础上展开竞争 ,提高管理水平和服务质量 ,降低经营成本吸引用户。

    瑞典的公房经营公司具有如下特点 :1. 新建单元式公房比例大、比较集中 ,维修点分布合理 , 能充分利用现代化手段管理房屋。住户电话通知 ,维修车随叫随到。 2. 公司与住户联合会经常保持联系 , 昕取意见 , 改进服务 , 同时定期谈判 , 制定合理租金标准 , 其租金一般比私人出租房的低。 3. 努力美化住宅区环境 , 如增添绿地、花木、艺术小品或公共活动场地等。 4. 为不同的住户提供不同的服务, 如为老年人代购物品、医疗服务等。通过不断改进管理工作 , 提高服务质量 , 使所管公房质量越来越好 , 住房数量和住户越来越多。

二、合作社住宅与物业管理
    瑞典全国合作住宅的建设和物业管理主要由全国住房合作社联盟负责 ,该组织由数十个省、市级的住房合作协会组成。

    住房合作协会按照会员入会时间长短和储蓄额的多少 , 决定用户取得住房的次序。住房费用由住户采取分期付款的方式偿还。房价的 70% 为抵押贷款 , 利率按市场利率计算 , 偿还抵押贷款的钱用个人所得税前的工资支付 , 这部分钱国家予以减免所得税 ,实际上是对买房人的补贴。分期付款的钱加上住房外部的维修费 ( 室内维修自理) 、集中供热费、公用水电费、 污水处理费、卫生服务费、保险费以及设备维修费合起来 , 构成每年需交付的住房费用。用户搬进合作社住宅 , 就等于获得了永久的使用权。如住房需转让、转租、交换时 , 需要 经过当地住房合作协会的批准 , 价格可以由双方自由商定。规定了 回购 制度 , 即收购会员要出卖的住房 , 以协助政府防止住宅方面的投机倒把行为。

     瑞典住房合作社联盟认为 , 住宅建设仅仅是一两年时间 , 而住户居住要持续几十年以上 , 所以管理维护好住宅 , 为住户提供良好的服务非常重要。该组织大多数工作人员都从事管理工作 , 并注意不断提高管理技能和管理方式的现代化。住房属于合作社会员所有和使用 , 所以他们很重视发挥会员的作用。会员迁入新居后 , 就选举他们所信任的人参加管理委员会 , 其中有一名委员由 HSB 协会指派熟悉业务有经验的人承担 , 以便与其他委员一起 , 有效地进行管理工作。管理委员会的成员都是兼职的。大的合作社 (50 户以上 ) 有时雇佣一名专职管理员 , 维修工作由协会和住户分别承担 , 室内的一些设备维修由住户自己修理养护或委托协会维修 , 室外管理等比较复杂部件的维修由协会负责。此外,协会还为会员提供各种服务和咨询 , 开展各种技术培训 , 培养居民爱护住宅和环境的习惯。