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     澳大利亚是世界上拥有自有住房比例较高的国家。一些实力雄厚的开发商和众多的小投资者都热衷于投资居民住房，以求获得合法的税收减免以及较高的投资回报。建成的住宅区一般都委托给专业化的物业管理公司经营管理，因此，实施物业管理非常普遍。经过多年的发展，澳大利亚已形成了比较健全的物业管理法律体系和比较成熟的物业管理行业体系。

一、物业管理具有良好的社会环境和健全的法律体系
    澳大利亚是市场经济国家，其公众的私权意识、消费意识、有偿服务意识、等价交换意识、按质论价意识较强。这些意识也体现在物业管理上：二是业主自愿接受花钱买服务的管理形式，认为支付物业管理费是理所当然的，因此主动聘请有资格的物业管理人员管理物业：二是公众积极参与物业管理，对物业管理的有关事项积极发表意见，并按照一定的议事规则做出决策，配合、监督物业管理工作。这些意识己形成社会共识，营造了物业管理的良好社会环境。

    澳大利亚的物业管理法律体系比较健全，国家有国家一级的法律，州有州一级的法律，对物业管理的各方面都有具体法律规定。澳大利亚有关物业管理的法律主要有《物业、股票及商业代理法案》、《分层楼宇计划管理法案》等。这些法案对物业管理涉及的法律关系，如业主与物业管理公司的关系、业主与物业管理代理者的关系等都做出了比较具体和明确的规定。健全的法律体系，规范并促进了物业管理的发展。

二、对物业管理公司和从业人员有严格的要求
    澳大利亚对物业管理公司及其从业人员有严格的要求。如新南威尔市州要求物业管理公司必须持有《物业、股票及商业代理法案》规定的特别执照：从业人员必须经过6个月至3年的物业管理课程学习，并经国家承认的培训机构考试合格后才能担任项目经理职务，再经过3年的实践，才有资格挂牌开办物业管理公司。对培训机构也规定了相应的要求。在澳大利亚从事物业管理的企业必须有管理牌照，从业人员必须具备相应的专业知识和技能。由于物业分类较多，不同种类的物业有不同的特点，这就需要有不同的法律知识和专业技能，所以就产生了不同的物业管理牌照。例如，持居民住宅牌照的不能管理商业办公楼，而持工业用房牌照的不能管理购物中心大楼等。另外，物业管理公司或物业代理者也受到政府监督和检查，若发现有违纪违法行为，将受到不同形式的处罚和制裁，如罚款、吊销或暂停牌照，严重的甚至会判刑。

三、物业管理的社会化、专业化比较发达
    澳大利亚物业管理的总体水平比较高。房屋及其设施设备的维修保养及时，楼宇及周围的环境卫生清洁、绿化养护工作到位。物业管理行业的社会化、专业化程度较高，物业管理企业与一些专业公司如清洁、保安、空调保养维修等公司的分工与协作关系紧密。由于市场竞争激烈，物业管理公司与各专业公司签订的合同到期时，物业管理公司有权对各专业公司进行招标更换，以取得客户的满意及获取更大的经济效益。一些独立的房屋如别墅等，由于行业发展分工的高度社会化、专业化，业主可以很容易地实现自我管理，不再需要聘请专职的物业管理人员。

四、物业管理责任划分明确
    澳大利亚对共用物业和各单元及附属地域之间的界限有明确的划分，其分层楼宇图则必须在有关部门进行登记。共用物业是指未包括在任何单元及附属地域中的土地和建筑物。有关物业管理的法律规定，共用物业由所有单位的所有人按照与各自应享权利的比例份额来按份共有，各共有人都有义务维护管理。没有获得批准，业主不得增加额外设施或进行结构改造。以下是对不同楼房的管理办法：

1．中低层住宅楼的管理
   中低层住宅楼的业主只拥有一小部分产权，即仅限于其居住的一定范围内的空间，因此就需要有一个由业主组成的楼房管理委员会来管理大楼的外围及楼内的公共部分。一般的做法是由业主中的几个人组成管委会，并推选一人为负责人，该负责人负责大楼的所有事务，包括收取管理费，在银行设立户头，委托专业公司或个人负责清洁、绿化、管道维修及大楼保安等。管委会的其他人起着协助和监督的作用，检查管理费是否用于大楼的合理开支等。管委会有权制定管理标准，不够开支时可适当增加，如果每年剩余还可回报该大楼，更新一些公用设施等。

2．高层住宅楼管理
   高层楼宇由于居住人员多，楼宇所配套的电梯、中央空调系统、消防系统、保安监控系 统、游泳池等公用设备、设施较多，因此聘请专业的物业管理公司或物业代理进行管理是通常的做法，当然管理费也相应较高。

3．商用办公大楼管理
   这类大楼的管理一般采取由业主聘请物业管理公司代为管理。管理形式可分为两种，一种是物业管理公司与各专业公司签订合同：另一种是物业管理公司与另一物业管理公司签订“二手合同”。第一种管理较为普遍，物业管理公司与一些专业公司如清洁公司、保安公司、空调保养维修公司等签订合同，合同中具体规定了服务管理的具体项目及费用。由于市场竞争激烈，合同到期时，物业管理公司有权对各专业公司进行更换，以取得客户的满意及获得更大的经济效益。“二手合同”管理形式，即大楼的物业管理公司与另一家物业管理公司签订合同。这种管理形式主要是由于近几年的经济不景气，取得大楼管理权的物业管理公司为了降低营运成本和缩小管理规模而出现的，目前虽然还不普遍，但却是物业管理的一种新模式。