构建和谐小区 保障安居乐业

——在《成都市物业管理条例》宣传贯彻动员大会上的讲话

 

市人大常委会副主任 曲 颖

 

同志们：

今天，我们在这里召开《成都市物业管理条例》宣传贯彻动员会议。下面我代表市人大常委会讲几点意见。

党的十七大提出了深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐，全面建设小康社会的总体要求。和谐社会的构建是一个艰巨复杂的系统工程，要靠全社会各个方面、各个领域的共同努力。其中，小区和谐奠基着整个社会的和谐，是构建和谐社会的基础；所有小区都安定祥和，人民群众都安居乐业、无后顾之忧，社会就能平衡和稳定，就能快速发展和进步。

一、《成都市物业管理条例》的立法背景

和谐社会是法治社会，法治社会需要良法之治；同理，小区和谐也需要一套科学合理的共同生活规则予以实现。试想，业主们耗费毕生积蓄或者透支下半辈子的劳力，购一住宅搬进小区后，却发现“噩梦”自始伊起，房屋渗水、噪音扰人、管理无序，凡此等等，其心境可想而知，小区和谐、社会和谐又何以实现呢？所幸之处在于，尽管业主来自四面八方，但都有一个共同的利益诉求，就是拥有一个秩序井然、环境优美、邻里和睦的居家生活环境。比如，正因为大家都需要安宁，所以约定不出噪音侵扰彼此；都需要安全，所以约定以门禁卡控制生人进入；都需要秩序、卫生、环境，所以共同聘请物管提供专业服务。哪怕纯属投资，管理严格的小区都会有更大的升值空间。这种共同的利益诉求以及与之相适应的道德规范上升为国家意志、赋予其普遍约束力，便成为了区分所有建筑物管理法律制度。

与其他历史悠久的民事制度不同，建筑物区分所有权及物业管理的出现，是伴随着建筑物立体化进程产生、发展的。虽然人类早在1804年就以成文法典形式对建筑物区分所有权作了规定（《法国民法典》第664条），但直至二战后，西方各国才通过建立系统的区分所有物业产权制度，解决了多层和高层住宅楼的产权界定和管理维护问题。就国内而言，区分所有建筑物以及所附随的物业管理问题的大规模出现，迄今仅有十余年历史，系统的法律体系尚未形成。在《物权法》之前，小区内业主之间的法律关系，主要依据传统的共有理论和相邻理论处理，导致业主与业主之间、业主与业主自治团体之间、以及业主与物业服务企业之间关于权利界限、权利行使、建筑物管理维护等发生的纠纷，因缺乏具体明确的法律规范而难于解决。

今年3月颁布的《物权法》，虽然对建筑物区分所有权制度的基本原则和部分内容作了规制设计，初步建立起了我国的建筑物区分所有权制度，但囿于整体篇幅所限，条数、内容偏少。国务院《物业管理条例》虽然较为系统，但一方面，该条例在立法重点上侧重调整业主与物业服务企业间的关系，强调物业服务行业的管理，从一定意义上说，称之为“物业服务条例”可能更为贴切。另一方面，在适用范围上，国务院《物业管理条例》仅调整委托物业服务企业实施管理的小区，不适用实行自主管理的小区。

二、《成都市物业管理条例》的主要内容

业主的建筑物区分所有权是一种集专有部分所有权、共有部分共有权及共同管理权于一体的复合权利，以之为核心的物业管理法律关系更为复杂，既包括业主间的区分所有关系、业主与开发建设单位间的房屋买卖合同关系、业主与物业服务企业间的委托合同关系、业主与业主委员会间的信托关系；也包括有关主管部门与开发建设单位、物业服务企业间的行政管理关系，同级政府不同部门间、上级政府部门与基层政府间的协作关系。从本条例制定过程中各方面提出的建议、特别是从市民们所反映的主要问题和本市两级法院审理的典型案例看，我市物业管理领域的很多矛盾，其根源正是因为各相关主体之间的法律关系不清晰、权利义务不明确。比如，物业服务企业擅自处分物业共有部分，把小区道路划为停车位对外出租并将收益据为己有，这实质上是侵犯了全体业主的财产权益，但往往无法得到有效制止；又如，物业专有部分出现质量问题，本是业主与开发建设单位之间的关系，但有的业主却要求物业服务企业承担维修责任；再如，业主在使用物业专有部分时滥用权利引发生邻里纠纷，本是业主之间的物权关系，具体而言属建筑物区分所有和不动产相邻关系，但受害人往往要求物业服务企业加以制止，并因物业服务企业劝阻无效而拒付物业服务费。等等。

法律制度是调整社会关系的，说到底，是调整社会利益关系、规范人与人之间的权利义务关系的。小区的和谐，首先需要一套科学合理的规则体系，理清物业管理领域纷繁复杂的法律关系，界定各相关主体间的权利义务范围。因此，本条例的主体部分分为三章，其中第二章建筑区划主要调整物业的规划、建设、交付事项，具体分为建筑区划的划分、附属设施设备的配置、住宅物业的交付使用和保修金四节，主要规定开发建设单位的义务；第三章规定业主自治规则体系，实际上就是规范业主如何行使对物业的管理权，具体包括业主大会的筹备、业主自治团体和物业的使用与维护三节，主要规定业主之间的权利义务关系；第四章规定物业服务合同，包括一般规定、前期物业服务合同和物业服务合同三节，主要规定业主与物业服务企业之间的权利义务关系。

三、制定《成都市物业管理条例》的基本理念

立法工作的出发点和落脚点就是要将人民群众的愿望上升为法律意志，制定出符合广大市民根本利益、长远利益的良法。立法是“阳光下的事业”，良法的制定需要履行公开、公正、透明的程序，让广大群众参与其中，从而协调各种利益关系，促进社会各个阶层和谐相处。因此，在立法过程中，为利益各方提供一个表达的平台，给予各方平等的话语权，使不同群体的利益诉求获得充分博弈，对于维护社会公平正义，促进社会和谐，具有重大的意义。我们在制定《成都市物业管理条例》过程中，始终坚持并认真将这一根本理念付诸实践，使之贯穿于条例制定的各个环节。比如，今年1月份，我们组织市民对条例草案开展了为期1周的全面讨论和意见征求活动，收集到了意见、建议2900多条；5月份，针对条例草案中的几个社会关注焦点问题，我们专门组织了立法听证；7月份，针对条例中的一些立法难点问题，我们组织了全省范围内的专家论证会，等等。所有的这些，都极大地拓宽了条例立法的公民参与渠道，保障了人民对条例制定工作的知情权、参与权、表达权和监督权，发展了社会主义民主政治。本条例的制定历程表明，我市地方立法的科学化、民主化进入了一个新阶段，某种意义上说，将其视为对广大市民进行民主与法治能力培育的生动一课也不为过。

“徒法不足以自行”。条例的制定、颁布只是一个开端，还需要进行广泛深入的推广，只有强化人民群众的权利意识和法治观念，将条例从“纸面上的法”转化为“现实中的法”，才能真正发挥条例应有的作用。同时，本条例是一新立法规，本身还需接受实践的检验。

关于条例的贯彻、施行，刚才刘仆副市长作了部署，周鸿德局长和市规划局、物价局的同志以及有关方面的代表作了很好的发言，我表示赞同，因时间关系，不再重复了，希望同志们认真执行。

 

谢谢大家。