各区房管局、高新区规划建设局：
    为进一步做好旧住宅区改造后推行物业管理的目标任务工作，我局制定了《旧住宅区改造后推行物业管理指导意见》，现印发给你们，请遵照执行。

                                                                                   成都市房产管理局
                                                                                  二○○五年四月四日
    
                                        旧住宅区改造后推行物业管理
                                             指 导 意 见

    根据市委、市政府目督办和市人居办《关于下达2005年争创中国人居环境奖工作网络目标的通知》的要求，为确保旧住宅区改造后100%推行物业管理这一目标任务圆满完成，现提出如下指导意见：

    一、目标

    1.总体目标：完成改造后的旧住宅区，要落实长效管理措施，建立符合《物业管理条例》规定的物业管理新机制。

    2.2005年工作目标：在各区（含高新区）范围内进行普查工作基础上确定的年内纳入改造范围的旧住宅区(含组团),100%实施物业管理新机制。

    二、职责

    按照“重心下移、属地为主”的原则，由各区房管部门负责本辖区范围内改造后的旧住宅区实施物业管理新机制的日常指导、监督工作。包括：旧住宅区物业管理区域划分，旧住宅区业主大会规范成立与运作指导，业主委员会设立备案，物业管理招投标监督指导，物业服务合同备案，物业管理移交的监督等。

    三、主要内容

    （一）物业管理区域划分

    旧住宅区物业管理区域的划分或调整，由各区房管部门会同当地街道办事处，以规划主管部门批准的物业项目总平面图和建设规划用地许可证为基础，充分考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并结合当地社区居民委员会、街道办事处的布局，遵循共用设施设备资源共享、便于业主大会成立与运作、有利于实施统一物业管理、有利于社区建设和改善居民生活与工作环境的原则划分或调整。在物业管理区域划分方案中，应对物业共用设施设备的使用、维护和管理予以明确说明。

    为方便改造和管理、实现规模经营，对相邻且建筑规模较小的旧有住宅项目，可结合当地实际情况，将几个项目划分为一个物业管理区域。

    （二）指导业主大会规范成立与运作

　　1．旧住宅区未成立业主大会的，由各区房管部门会同当地街道办事处、社区居委会，指导业主依法成立业主大会，包括业主公约、业主大会议事规则和各项物业管理规章制度等草案的制定，并办理依法设立的业主委员会备案手续。

    2. 旧住宅区已成立业主大会的，按《成都市物业管理业主大会规程》规定予以规范，包括规范业主大会及其业主委员会名称、印章名称及其使用和管理，指导修订完善业主公约、业主大会议事规则，完善备案信息，重新换发备案证书等。

    （三）指导选聘物业管理单位

    规范成立业主大会的，及时指导业主大会依法选聘具有相应资质的物业管理企业，并由业主委员会代表物业管理区域的全体业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，物业管理企业依合同提供相应的物业服务。

    未能及时成立业主大会的，可由街道办事处、社区居委会临时选聘相应资质的物业管理企业，实施前期物业服务。经改造后的旧住宅区所在街道办事处、社区居委会可推荐愿意从事物业服务的人员给物业管理企业，但被推荐者应按规定接受相应的物业管理服务培训（含岗位、技能培训等）。

    各区房产管理部门应积极鼓励、推荐相应资质的物业管理企业参与到旧住宅区物业管理活动中。

    四、工作步骤

    1.各区房管部门应根据本区普查情况，在区政府确定年内改造旧住宅区的范围内，及时会同当地街道办事处制定旧住宅区改造后实施物业管理新机制的具体方案； 

    2.结合旧住宅区综合改造工作进度，同步做好本意见中的物业管理区域划分、指导业主大会规范成立与运作、指导选聘物业管理企业等工作； 

    3.经综合改造验收合格、具备实施物业管理条件的旧住宅区，应依法办理物业管理移交手续，包括物业管理用房、物业管理必需的资料等。

    4.被选聘的物业管理企业应当依法经营、诚信履约、规范服务；如违约造成业主生命、财产安全损失的，应依法承担相应的法律责任。

    经改造后实施物业管理新体制的旧住宅区，其物业服务费收取，由合同当事人参照《四川省物业服务收费管理细则》，市物价局、市房管局《关于贯彻实施<四川省物业服务收费管理细则>意见的通知》具体协商确定；住房专项维修资金的建立，遵照《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》执行。